解读“十四五”规划，与房地产相关的10个要点

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2021年是“十四五”开局第一年。走好第一步，见到新气象，这一年很关键。作为五年规划，“十四五”规划报告中有关房地产的内容不多，但无论在住房定位、住房供应体系还是土地制度、房地产金融等等方面，都有明确的表述。这是一份决定房地产未来5年发展的重要文件。
1、住房定位。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。”房住不炒，抑制投资需求将是长期坚持的方向。
2、地方城市政府的主体责任。“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。”地方城市政府作为责任主体，要落实三稳，将全面实施“因城施策”。
3、关于房地产税“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。““发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。”这两段表达，与以往文件的表达的区别，是把“稳妥推进”中的“稳妥”两个字去掉了。“十四五”期间，明确要推进房地产税立法。但没有具体时间表。 4、实施金融安全战略，加强房地产金融调控。“健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系，落实监管责任和属地责任，对违法违规行为零容忍，守住不发生系统性风险的底线。“2021年实施的“房地产贷款集中度管理”，对开发商的“三道红线、四档管理”，严查消费贷、经营贷违规流入房地产行业等等。其实都是这项规定的实施措施。防范房地产金融化、泡沫化，是监管部门的工作重点，并将持续整个“十四五”期间。

5、租购并举的住房制度和住房供应体系“建立住房和土地联动机制”。“加快培育和发展住房租赁市场”，“以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。”“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。”解决好大城市突出问题，成为有关部门在“十四五”期间的工作重点。租赁性住房的发展，将全面鼓励和放开。 6、户籍制度深化改革和大都市圈发展“放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策”，“ 建设现代化都市圈”， “优化提升超大特大城市中心城区功能。”“十四五”期间，将是中国大都市圈蓬勃发展的5年，都市圈产生的新功能、新空间、新发展，值得探讨和研究。特殊阶段的中国大都市圈的房地产业态，将更多元、更复合、更有科技、人文气息。大都市圈的房地产，将是“十四五期间”中国房地产的代表，当然也是最重要的组成部分。 7、实施积极应对人口老龄化国家战略“推动养老事业和养老产业协同发展，健全基本养老服务体系，大力发展普惠型养老服务，支持家庭承担养老功能，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。”上升为国家战略后，养老产业与养老物业，在“十四五”期间将迎来发展机遇。大发展的时机即将到来。
8、深化农业农村改革与乡村振兴“巩固完善农村基本经营制度，落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策，完善农村承包地所有权、承包权、经营权分置制度，进一步放活经营权。”“发展多种形式适度规模经营，加快培育家庭农场、农民合作社等新型农业经营主体，健全农业专业化社会化服务体系，实现小农户和现代农业有机衔接。”“深化农村宅基地制度改革试点，加快房地一体的宅基地确权颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。允许农村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。”从脱贫攻坚到乡村振兴，“十四五”期间，三大发展机遇已经突显：——现代农业的规模化经营。——农村集体建设用地的新发展。——城乡融合产生的新机遇。

9、加快建设交通强国按照发展目标，到2035年，我国将基本实现社会主义现代化，基本实现新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化，建成现代化经济体系。为了实现这一目标，“十四五”规划中，明确提出要加快建设交通强国。房地产圈内高度关注的是区域一体化和交通一体化。“推进城市群都市圈交通一体化，加快城际铁路、市域（郊）铁路建设，构建高速公路环线系统，有序推进城市轨道交通发展。”在建设交通强国的背景下，“十四五”期间的基础设施的建设将提速加码。铁路、公路、港口、码头、机场等重大基础设施的发展，将深刻影响区域的土地价值和房地产物业价值，也将带来新的投资机遇。

10、新型城镇化2020年，我国常住人口城镇化率为60.6%。按照规划，到2025年将达到65%。十四五期间的“城镇化”将有两个特点：第一，是“优化国土空间布局”与“区域协调发展”的城镇化。第二，强调“以人为核心的新型城镇化”。令人关注的是：“十四五”规划中，明确推进以县城为重要载体的城镇化建设，提出“加快县城补短板强弱项，推进公共服务、环境卫生、市政公用、产业配套等设施提级扩能，增强综合承载能力和治理能力。”“十四五”期间，县域经济的发展，县域房地产的发展，都充满各种可能。“十四五”期间，房地产发展机遇主要在于两极：大都市圈和县城。