从广州环市东的变迁，看城市CBD的未来

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2021年1月，广州环市东片区更新改造城市设计国际咨询、控制性详细规划调整及启动区改造实施方案公开招标，这意味着环市东更新改造项目的正式启动。

环市东是老广州人记忆中的第一个城市CBD。33层的白云宾馆，曾是广州地标建筑，保持了10多年。1991年落成的广东国际大厦，老广们称为63层，是那个时代国内的城市地标。

环市东有广州第一家友谊商店、第一家麦当劳、第一家星巴克、第一家奢侈品商场丽柏广场，有广州白金五星酒店的代表花园酒店，有广州豪宅盘华侨新村……

80年代和90年代，代表广州形象的区域，就是当时的CBD环市东。

时间能改变一切。当辉煌渐渐暗淡，高端与时尚成为过去，身份和地位不再彰显，物是人非的广州环市东2021年进入城市更新时间，令人唏嘘。

1、     广州环市东的衰退，说明城市CBD也有生命周期。没有永远的CBD，只有不断变化的城市和城市生活。

80年代、90年代的广州，CBD在环市东。

90年代末期，CBD到了天河北。

2010年后，CBD到了珠江新城。

2020年后，CBD还能辉煌吗？疫情带来的深远影响，互联网人工智能时代带来的技术变化，新科技的日新月异，一切都在指向未来的变化：CBD将加速衰退。

CBD物业价格只升不降的神话，也将被打破。

2、广州环市东的衰退，说明了长远规划和建筑高质量发展的重要性。30年时间，曾经辉煌的环市东，进入城市更新周期，令人感叹。

广州这几年进行旧改的项目，其实很多建筑都是改革开放后建起来的，生命周期都没有超过40年。

3、     环市东的城市更新改造设计咨询中，要求进行未来城市专题设计。要对标全球先进案例，通过对物联网、城市大数据平台、无人驾驶、人工智能等代表技术的应用研究，提出应对未来城市老龄化、智能化、定制化、共享化的空间预留及解决策略，综合打造未来城市空间标杆。

客观地看，未来的环市东要改造成这个模样，基本没有机会。不要说标杆了，能维持当下的繁荣度都不容易。

关键问题是两个：第一，这个老牌CBD特别缺公共城市空间。第二，商业、商务的龙头地位已经被取代，暂时没有替代功能。

衰退后的CBD，没有可能再回到从前。

CBD改造后，就不再是CBD了。