万达成都武侯：轻资产运营的风险

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

“出师未捷身先死，长使英雄泪满襟”。

这是杜甫写诸葛武侯的著名诗句。

位于成都武侯区的武侯万达广场最近麻烦不断：产权无法办理、税费被挪用、商铺遭抵押。近日，更有来自全国各地776位投资业主租金被拖欠。武侯万达广场成为了业界关注的焦点。

成都武侯万达广场是万达集团以轻资产运营模式在四川合作的首个项目。当下面临着“出师未捷”的窘境。

“武侯万达广场”原为“双楠尚品广场”。2016年，项目投资方成都润利鑫置业有限责任公司与万达商业管理集团签订合作协议，由万达负责运营这一商场。

按照双方的约定，万达武侯分公司负责招商经营，收益按万达武侯分公司30%、润利鑫70%比例进行分配。

这个看起来“强强联合”的项目，最后走向了资金断裂，无以为继的结局。

1、        售后返租风险大。

这是一个典型的售后返租爆雷的项目。商场面积10万平方米，其中8.5万平方米由润利鑫持有，另外1.5万平方米通过 “售后返租”形式运营。

“售后返租”约定返租期为8年-20年。回报方面，前10年是购房总价6%，后10年以9%作为投资回报。据1.5万平方米租金，年总费用为3300万元，季度租金为834万元。

谁也想不到，到了2020年，投资方连每季度834万的租金，都无法支付。776个买了物业的业主（很多人是因为万达的品牌而来投资的），收不了租，问题就爆发了。

2、通过大量举债来运营商业中心，只有绝路一条

成都武侯万达广场的投资方，是靠大量举债来投资建设商业中心。

根据媒体报道，投资方润利鑫在2017年5月24日与大业信托股份有限责任公司签订《信托贷款合同》，贷款8.5亿元，年息为12.2%，合同约定润利鑫向大业公司质押99%股权和抵押8.5万平方米物业，每季度需支付利息2600万元，该笔贷款主要用于偿还前期贷款和建设工程款。

截至2020年9月，润利鑫公司负债约16.2亿元，其中大业公司贷款8.5亿元、成都建工集团工程款4.1亿元，以及776户投资业主租金等费用。

看看这份负债名单。利息高达12.2%的信贷，工程款尚拖欠4.1亿元，投资方的实力已经不用再评价。

如此脆弱的资金实力，必须依赖项目的经营潜力和良好业绩。可惜，尽管万达商管接手，仍然无济于事。

3、轻资产运营的风险

2017年后，万达热衷于轻资产运营。自己不投资，只负责招商运营，就可以获得收益的30%。

然而，轻资产运营也有风险，风险也不低。轻资产运营的钱，一点也不好赚。成都武侯万达广场就是一个鲜活的例子。

如果成都武侯万达广场这样的项目出现的次数多了，万达的信誉和品牌就会大打折扣，万达的轻资产运营估计也要终结了。

或许，大型城市综合体和大型购物中心的时代，已经过去了。