9月房地产市场，关键是价格

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

9月，国内城市的气温高企，不是夏天，胜似夏天，秋老虎名符其实。

然而，所有人都知道，气温下降只是时间问题。

8月房地产市场的数据陆续公布。

尽管国家统计局的数据还没有正式发布，各机构发布的数据表明，房地产市场提前降温了。

贝壳研究院数据显示，2020年8月，受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%，成交面积同比下滑1.3%，环比下滑14.6%。

中国指数研究院9月1日公布的8月全国300城市土地市场交易数据。8月受监测的300城市共推出土地2459宗，环比下滑12%，同比下滑7%；300城市土地出让金总额为4311亿元，环比减少23%，同比增加21%。

最近媒体反复炒作“三条红线”的融资新规，房地产圈外的人士都在猜测开发商是否会在下半年降价促销。

上市龙头房企在业绩报告中，都普遍加上了这样的表达：持续优化财务结构。

新政和市场的不确定性，令土地市场和房产市场充满了迷雾。

9月以后的房地产市场，关键是价格。

1、         在“房住不炒”的主基调下，防止房地产金融化泡沫化，成为监管部门的工作重点。LPR利率持续4个月没有变化，新建商品房市场的销售量难以出现井喷。

令圈外人士不理解的是，尽管媒体不断炒作开发商“缺钱”，但截止8月底，开发商总体表现淡定，价格迄今表现平稳。

年末，开发商会否采取积极的促销措施来提高销售量？答案是肯定的，但不会引发促销潮。

2、         全国土地市场在9月以后会有所降温，“三条红线”的融资新规只是其中一个因素。

更重要的因素是：1到8月，各地城市在土地出让上已经“提前冲刺”。大量出让了优质地块，尤其是居住类用地。上海、北京、杭州和广州等城市，土地出让金收入早早就突破了1000亿元。

开发商在国内疫情得到控制，货币宽松的形势已经明朗的背景下，也加快了拿地的步伐。2020年1-8月，TOP100企业拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。排名榜首的恒大，买地支出高达822亿元。

8月以后，受多种因素影响，城市政府卖地有所减速，开发商买地更为理性。但2020年年末的土地市场将维持景气，土地成交金额创新高，将没有悬念。