深圳房地产税：时机、税率与效应

 赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月11日，网上盛传深圳将开征房地产税。据说，开征时间是2021年1月1日，试点运行方案已报送有关部门审批。

与以往每次传言不同，这次是直接公布了征收方案：

1、征收对象

深圳市、深汕合作区区域内的商品住房(不含安居型商品房)。

2、征收时间

2021年1月1日起试点运行。

3、免征对象

(1)以家庭为单位，人均居住面积60平米以下住房免征;

(2)以家庭为单位，不论居住面积1套住房免征。

4、征收税率

(1)2套住房的，超过人均居住面积60平米部分，按照住房市场评估价值*1.5%/年的税额核定征收;

(2)3套住房的，第3套房(产权人指定;未指定则默认为按时间顺序第3套获取产权的住房)按照住房市场评估价值*2.5%/年的税额核定征收;

(3)4套及以上住房的，第4套房(产权人指定;未指定则默认为按时间顺序第4套及以上获取产权的住房)起按照住房市场评估价值*4.5%/年的税额核定征收。

8月11日，深圳将开征房地产税的网络传闻，没有得到有关部门的证实，但也没有任何部门出来澄清。

8月11日下午，A股中的房地产股掉头往下，与这个传闻不无关系。

1、         广东地区最具开征住宅房地产税条件的城市，是深圳。从土地利用来看，深圳早早就进入了存量土地开发阶段。深圳近年的土地出让金收入，在北上广深等重点城市中，一直排在末位，深圳不靠房地产吃饭。

深圳的住房结构，简单说是532。商品房总量240万套左右，占20%,。各类政策性住房，包括保障类用房，300多万套，占30%。各类宅基地住房和违建住房600多万套，占50%。

从住房结构看，深圳商品房是稀缺资源。倘深圳开征房地产税，只影响到少数人，尤其是有钱人，对社会影响较小。

在国内城市中，很难找到像深圳这样适合做房地产税征收试点的城市。2021年，开征的时机到了。

网络上传出的消息，似乎不是简单的谣言。

2、         网上盛传的深圳房地产税征收方案中，引人注目的是税率。

起征点是1.5%，按照套数，逐套累加，第四套起，税率达到4.5%。倘按这个方案实施，在深圳持有第三套以上住宅（2.5%），都属于不具经济性的行为。

从“深圳方案”看，未来的房地产税，绝对不会采用不痛不痒的税率。房地产行业要作好萧条的准备。

正因为影响巨大，在“六稳”的关键时期。很多专业人士都认为：2021年开征的时机还没到。

3、         公众关心的是：房地产税何时会来到身边？

管理层这几年反复强调：稳妥推进房地产税立法。

深圳房地产税，2021年大概率会来。

全国性的房地产税的开征，不会在2021，也不会在2022，我想大概在2023年。

房地产税已成为这几年房地产业发展的X因素。