最赚钱地铁公司的启示
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
 
近日，深圳地铁集团公布了2019年年报。2019年，深圳地铁实现营业收入209.9亿元，同比增加84.9%，净利润116.9亿元，同比增加61.2%。毫无疑问，深圳地铁是国内最赚钱的地铁公司。
地铁公司年盈利增加61.2%，非同寻常。深圳地铁做了什么？
 
1、        房地产开发成为关键。深圳地铁2019年的收入中，地铁运营收入不到三分之一，为43.6亿元。另外超过三分之二的收入，来自房地产开发，占140.3亿元。
在深圳地价、房价持续上升的阶段，深圳地铁牢牢地把握住了机会。
因为有效控制和开发轨道交通站点周边的土地资源，深圳地铁一年实现房地产开发收入140多亿，并不是难事。
“轨道+土地”的发展模式，是维持地铁公司可持续发展的最佳选择。
 
2、敢冒风险，构建成熟的房地产开发机制。
众所周知，深圳地铁是万科的最大股东，控股比例高达28.69%。作为龙头房企，万科的经营非常良性，2019年实现净利润551.3亿元，深圳地铁的投资收益可观。
深圳地铁还拥有自己的房地产开发实体：深圳地铁置业有限公司和深圳市地铁商业管理有限公司，全力开展地铁上盖物业开发、地下空间发展、商业运营等房地产业务。目前，开发规模约450万平方米，在建面积约330万平方米，连续五年销售额过百亿元。目前经营商业面积达60万平方米。
 
房地产开发属于搞风险高回报的行业。一般国有企业，都有风险厌恶情绪，在房地产开发上犹豫不决。国内的地铁公司，一直苦于没有理顺房地产开发的机制，没有解决好融资、土地、发展模式和利益等等问题。
深圳地铁以2017-2019年蝉联“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三的业绩，令人眼前一亮。
 
3、        深圳地铁的业绩说明：轨道交通建设，必须深度结合土地综合开发。
在不断发展壮大的大都市圈内，土地绝对是财富之母。
万科辛辛苦苦打拼40年，到头来变成为深圳地铁打工。在都市圈没有土地、缺乏物业，是一件遗憾的事情。
 
深圳地铁的实践还说明：专业分工，合作共赢，是轨道物业开发成功的保障。深圳地铁既有自己的房地产开发运营实体公司，也有多达两位数的联营企业，还投资参股万科这样的龙头企业。多元化的运营模式，有利于提高效率，化解风险，实现开发的终极目标。