2020广州房地产外溢需求是扩大还是收缩？
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

2019年广州房地产市场成交平淡。
一手住宅成交不到8万套，网签面积仅为858万平方米。
广州房地产市场最大的问题，是有效供应不足。2019年广州一手住宅批准预售面积同比下降2成，写字楼及商业面积批准预售面积同比下降41%。

广州房地产市场近年成交总金额稳定在3000亿到3200亿左右。这个数据，与广州2.4万亿GDP的经济总量，1449万常住人口，完全不匹配。
当前的广州房地产市场的产品，无法充分满足广州人的房地产需求。

与此同时，广州大量房地产需求外溢。佛山很多楼盘，广州买家占比超过50%。清远有的楼盘，广州买家比例超过70%。
肇庆、中山，甚至珠海，广州买家的数量也越来越多。

2020年，广州外溢需求将会继续扩大，还是收缩？

1、房地产调控政策优化，将有利于广州稳定本地房地产需求。
2019年的年末，佛山首先出台了人才住房新政。"抢客源"态度积极。广州马上有南沙、花都、黄埔三个区出台了人才购房新政。这是广州限购10年来，首次方向逆转。对于广州稳住本地需求，作用巨大。

2、广州楼价，尤其是二手房楼价回调明显。2018年比2017年平均有近10%回调，2019年又有超过10%的回调。价格回调，有利于刚需买家在广州首次置业。

3、广州行政区域内的重大基础设施建设，尤其是地铁的发展，令广州适合做第一居所的空间得到扩大。例如，地铁21号线，令黄埔和增城受益，14号线令从化和白云北部受益。

4、2020年，经济下行背景下，居民收入预期将降低。房地产投资需求将萎缩。广州外溢房地产投资需求，也将降低。

5、2020年往后三年，广州住房供应量将扩大。2019年广州公开出让了88宗商住地，成交总价1552亿，创近年新高。广州2019年的城市更新进入高峰期，光城中村改造就落地了30多条村(项目)。这些项目，将成为未来几年广州商品房供应的主力。
2020年，广州商品房供应量不足的问题将缓解。

2020年，广州房地产外溢需求将收缩，本地成交将有较大幅度回升。