旧改项目潜伏四大风险

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

由于政策的驱动，广东地区的三旧改造(旧村、旧厂、旧城)进入高峰期。光2019年前三季度，广州市批出的旧村改造项目就有25个，占地面积合计约3567公顷。

旧改释放的土地，已成为中心城市房地产开发的重要来源。

然而，在万马奔腾的三旧改造浪潮中，我们需要密切关注以下四大风险。

1、资金链断裂的风险。

由于当前城市的地价和房价，均处于历史高位。征拆补偿的标准，也越来越高。每一个旧改项目，都是高成本，高投入的项目。总投资超100亿的项目，比比皆是。

在经济下行的背景下，房地产开发商经营的不稳定性也越来越明显。

倘房地产行业出现较大波动，旧改项目资金链断裂的风险很大，后果也会很严重。

2、供应量过大，冲击房地产市场的风险。

旧改项目，所需要的巨大的资金，都来自于融资地块的房地产开发。

2019年，在省政府政策的春风下，旧改项目大量进入市场。有些地区，出现了海量项目，极大可能影响到未来几年的房地产市场，造成新的供大于求。

3、商业、商务类面积供应过大的风险。

按照当前的政策，地方政府的诉求和项目权属人的发展需要，旧改项目往往设置大量的经营性面积。未来几年，商业、商务类面积将激增。

由于互联网的冲击和影响，商业、商务类项目本来就风雨飘摇。

如果再无序增加商业商务面积，未来只能有一个结果:库存量和空置率增加。

4、城市规划风险。

过去40年，中国的经济高速发展，中国进入快速城市化阶段。中国的城市，在短短40年里高速成长。

这个周期是如此之短，短到我们还没来得及梳理城市文化，城市特色，没来得及在空间上做得有序。

然后，三旧改造就来了。一个项目，一个改造方案。一个项目，一个规划。

城市就这样最后建成了。

广东很多地方，有美丽的山水。其实还需要美丽的城市建筑。

快时代，有时候，只有无奈。