人口减少、人口老龄化和人口向都市积聚

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

1月23日，是个普通的日子。其实，每一天都是特别的日子。

1月23日，国家统计局网站公布的数字显示，2018年全国全年出生人口1523万人，比2017年减少200万人。这是我印象中，官方罕见地承认人口出生总量减少了，并且预测未来几年人口出生数量还要继续减少。最主要的原因，是育龄妇女持续减少。 2018年，我国20-29岁生育旺盛期育龄妇女减少500余万人。

在人口出生率持续走低的同时，中国的人口正加速老龄化。

2017年，全国人口中60周岁及以上人口达到24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。预计到2025年，60岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。

1、    未来几年，劳动力成本将加速上升。各行各业，都将面临用工难得问题。建筑成本中的人工成本将大幅上升， 有望在未来10年内达到建筑总成本的20%以上。劳动力成本的增加，对建筑业将产生巨大的影响。

2、    劳动密集型企业将面临巨大挑战。蓝领比白领工资高，不再是来自西方国家的传说，而将成为中国城市的现实。

3、    人口老龄化和人工成本增加，城市政府也将面临财政压力。房地产税，将发挥积极的作用。

4、    养老养生产业的发展空间，非常广阔。养老地产的发展，却要打一个巨大的问号。未来中国的养老设施的建设，一定是政府行为和市场行为结合的模式，双轨制额方向是非常明确的。

5、    由于人口总量的减少和人口老龄化，未来中国房地产的开发总量在2020年后将逐年下降。

6、    从人口流向看，人口往中心城市和大城市积聚，是世界性的潮流。

无论人口总量怎么变，未来中国的人口仍将不断往北上广深等一线城市和省会中心城市集聚。

2025年后的中国房地产，将主要是大都市房地产+产业地产+乡村地产。大量三、四、五线城市的物业，将失去升值潜力。

人口，还是人口。