土地融资新规影响地方政府行为

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

日前，自然资源部颁发了《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》 ，杜绝以政府储备土地违规抵押融资。

《通知》有四个方面引人关注：

（1）严禁以政府储备土地违规融资；

（2）严禁将储备土地作为资产注入国有企业；

（3） 土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，其他机构一律不得从事土地储备工作；

（4））妥善处理存量土地储备贷款，促进依法解押并合理供应；加强土地储备信息报送。

多年以来，城市政府财政收入靠卖地，融资靠土地抵押，已经是常态。

依靠房地产高速发展带来的经营性土地价格的拉升，高度垄断土地资源，通过融资举债来实施大型政府项目，这也是常见做法。

自然资源部的通知，影响巨大。

1、    进一步规范了政府土地融资。未来几年，地方政府的土地储备难以扩大。再考虑到《土地管理》修正案进入审议程序，未来的征地成本还会增加。

2、    严禁将储备土地作为资产注入国有企业，限制了城投这类政府平台公司直接融入土地的通道。政府储备的经营性土地，或许未来只有招拍挂的公开出让通道。

3、    未来的土地一级开发及其收益，只能由政府土地储备机构实施。民营企业和社会资本没有空间。

4、    未来几年，地方政府的投资能力会有所下降，地方政府的项目会减少。

城市“一年一小变，三年一大变”，或许将成为历史。