一线城市土地市场出现三个新特征

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

年末，是总结成绩的时候。

2018年国内一线城市的土地市场并不平静。

伴随着商品房市场的由夏入冬，2018年国内一线城市的土地市场经历了一轮起伏。

北京市全年共成交经营性用地63宗。总用地面积447.94万平方米，相比2017年的639.02平方米，减少了近30%；土地出让总价1677.9亿元，同比减少43.6%。

广州全市共出让经营性用地91宗，总出让金额为1333.4亿元！同比增长13%。其中住宅用地59宗，共收入1147.6亿元，商业用地32宗，共收入185.8亿元。

一线城市土地市场出现三个新特征：

1、    土地价格仍处于强劲的上升通道中。

由于受到土地出让政策的影响，一线城市的土地成交宗数和面积，并不能真实反映市场的真实需求。

由于人口和产业，仍在往一线城市集聚。一线城市土地资源成为稀缺品。经营性用地的价格，尤其是商品住宅用地的价格，仍处于强劲的上升通道中。

以广州为例，2018年出让的59宗住宅用地，尽管大多位于增城、黄埔、番禺等地，平均出让价格仍达到每平方米2.7万元。

2、    城市土地供应呈现“多主体供给”的格局。

广州、深圳从土地利用看，已经转入存量土地开发阶段。未来，通过城市更新发展项目，将成为开发商获得用地的主要方式。

另外，单位历史性用地和农村集体建设用地，开始被激活，发展租赁性住房和保障性住房的通道已经打开。

3、    商业商务类用地和地标建筑用地，逐渐转冷。

以广州为例，2018年出让商业商务用地32宗，共收入185.8亿元，仅占广州全年土地拍卖收入的14%。

商业商务类物业的发展，受到政策的影响（例如，不能销售给个人的限制性规定），也受到商业商务类物业在转型发展中的影响。

预计2019年，一线城市的土地市场仍然是：商品住宅用地仍供不应求，价格还要涨，商业商务类物业用地将越来越冷。