过度的经济诉求打破了平衡：广纸规划的启示

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

广州国规委近日公示了《海珠区广纸片区地块二建设项目修建性详细规划》。“超高层住宅+大型购物中心”的规划结构没有改变，住宅楼层更高了，达到了55层。

广纸地块二，总占地面积257692平方米，可建设用地面积103030平方米，计容面积556107平方米，绿地率25%，建筑密度47.7%，平均容积率达到了5.5。其中地块AH050316和AH050323最高达到了7.5。

这种规划指标，难倒规划师，困住开发商。

1、商业+住宅的困局。

广纸地块所处地段，住宅的基准地价为13200元/平方米，商业首层的基准地价为16800元/平方米。从土地收益或者房地产价值看，这个地块做纯住宅，回报水平最高,如果做纯住宅出让,平均地价将轻松突破2.5万元/平方米。

政府部门对广纸地块诉求，是双目标，而不是单目标。既要土地收益最大化，又要实现构建“海珠西引擎、广佛活力港”的目标。

总建筑面积556107平方米，其中商业建筑面积161787平方米，商务建筑面积147864平方米、住宅建筑面积242456平方米，比重分别为29%、26.6%、43.8%。

兼顾多种业态，同时满足多项条件，这个规划很不容易。

2、高容积率、高密度与高品质的矛盾。

广纸地块二平均容积率高达5.5，密度高达47.7%，要做足容积率，又要保持项目高品质。确实不容易。

发展商最终选择了55层超高层的方案，户型为75-110平方米的两房、三房户型及公寓，大部分平面为八户的结构。

住得离月亮越来越近，鹤立鸡群，景观无敌。在城市空间中很突兀，在产品品质上很无奈。

3、“地王”与回报。

广纸二地块，由于受多种因素制约，土地成交价格为1.6万元/平方米，由“地主”越秀地产自己拍回。拍卖总价达89亿元。

从成本上看，整个项目开发建设完成，单方成本将超过3万元/平方米，整个项目处于微利状态。考虑到项目商业面积高达161787平方米，综合评估，整个项目属于“沉淀资金”的项目。项目体量大,商业商务比重高，也只有原地主（享受地价返还政策）才能操作。

过度的经济诉求，打破了城市的平衡，推高了规划的技术经济指标。

80年代，广州人曾经为环市路的63层叫好，90年代广州人曾经为80层的中信广场叫好。2016年的今天，当一栋一栋50-60层超高层住宅出现在公众面前的时候，广州人能有叫好声吗？