旱涝并存，政策注定多变

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

自然灾害到来时，有旱灾，也有涝灾。极端情况下，旱涝共存，有的地方干旱，有的地方又雨水过多。

2016年的中国房地产，也出现了旱涝共存的前所未有的新情况。

一方面，全国商品房库存面积不断创出新高，2015年末全国国商品房待售总面积达7.18亿平米。大量三四线城市，库存量的去化周期超过24个月。房地产销售不振，房地产投资增幅由正转负。

另一方面，北上广深等一线城市和部分二线城市房价，从2015年开始，走上了快速上升的通道。国家统计局数据表明，2015年北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州分别上涨18.2%、10.4%、9.2%，深圳房价得涨幅更达到惊人的47.5%，同比涨幅排在全国首位。

进入2016年, 一线城市楼价上涨更为明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。1月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格环比分别上涨1.1%、2.6%、0.8%和4.1%，同比上涨11.3%、21.4%、10%和52.7%。深圳楼价已连续一年多“领涨”全国。

在这样的背景下，2016年的楼市政策注定多变。

1、        土地供应。一线城市的土地供应量会增加，特别会增加住宅类土地的供应。对于库存量高企的三、四线城市，“暂停土地供应”成为稳定市场的最佳办法。广东省国土资源厅宣布对广东地区1个地级市和23个县（市、区）暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。暂停的原因是，2010年至2014年近五年供地率未达到60%或，对闲置土地处置不力，对超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积超过2010年至2014年近五年年均供地量。

2、        限购政策。北上广深楼价过快上涨，已经引起管理层的极大关注。2016年取消或松动限购，基本不可能。更大的可能是，严格限购措施。限购政策本来有往右走的机会，在2016年转为彻底的往左走。

广州经营性土地年出让金额在800亿左右，一手商品房年销售额2000亿。从房地产市场的规模和指标看，广州远远配不上“中国房地产一线城市”的称号。但广州作为国家中心城市的地位，以及“北上广”长期串联在一起的习惯做法，令广州楼市无奈接受一起限购的现实。

广州本已具备取消或松动限购的条件。但管理层言必称“北上广”，强调共进退。另外，2016年广州楼价补涨，出现较大幅度的结构性价格上升，也是大概率事件。估计谁都下不了取消广州限购的决心。

3、        加大居民购房金融、税收支持力度，降低居民购房成本的措施，成为地方政府积极的行动方向。

金融支持力度，对一线城市的楼市影响巨大，深圳楼市2015年量价齐升，其中一个主要因素是房贷额度突破6000亿，占全国5%。

广州针对性降低契税，对大户型销售，将起到积极作用。对144平方米以上大户型的“首套”，按1.5%来征收契税，契税减半，直接降低了购房成本。

值得注意的是：

2016年的楼市分化更为明显，市场充满复杂因素。

无论是一线城市，还是三、四线城市，市场都是动态市场。

房地产政策，就像五月天，孩子脸，说变就变。

市场参与者，一定要有“变”的思维。

就算“量价齐涨”，也是政策性、阶段性，根本不具持续性。