2015广东县域房地产的转型升级

——赵卓文先生在2014年中国（广东）县域房地产发展论坛上的讲话

 

各位来宾朋友们，大家上午好。很高兴参加今天的论坛。我觉得这次省房协年会定的三个主题非常好，抓住了当前的三个要点：一个是新常态，一个深转型，还有一个是县域经济，

 

    每次参加省房协的年会，就知道一年即将结束，又将迎来新的一年。预感2015年会是是错综复杂的一年，因为包括政策和经济面都具有很大的不确定性，现在网上有句话叫做“2015年的经济无人看好，股市无人看空，楼市无人看涨”。很多人都有这样的观点。目前对于2015年楼市还看涨的，我相信除了业内的人以外真的不多。

2014年恐怕是房地产行业发展很关键的转折年，到底是转向什么样的新常态，这个还有很大的不确定性。

2015年我个人感觉会是比较难的一年，90后买不买房我们暂时不去讨论，但是我知道2015年公务员恐怕是不会买房的。由于需求下降，2015年的销售数据很难提升。从销售面积来看，2013年恐怕是广东房地产的阶段性的顶部，5年内都很难突破，广东房地产的空间难以放大。

 

     回过来看2014年，我觉得有4个因素值得我们关注：

一个是广东地区的地方房地产政策的反应滞后，这点会令我们丧失很多的机会。广州跟佛山相比，佛山在今年下半年松绑限购，所以销售量就上去了，广州却停滞不前。目前整个广东地区的房地产销售面积来看，只有一个城市是突破1000万平方米的，就是惠州。从销售面积来看，老大是惠州，不是深圳、广州和佛山，恐怕未来几年都是这样的。这几年看到广州的销售面积不怎么增长，佛山的销售面积不怎么增长，珠海也不怎么增长，所以未来的发展格局在哪？我刚刚听到蔡会长的报告我体会非常深，目前我们整个的广东房地产的发展是二八开，县域的经济总量和人口、占地面积大概是80%，但是房地产的量大概是20%，这个二八开的格局能不能发生改变影响很大，我觉得县域一级的房地产发展的推动是关键。

 

第二个房地产供求关系逆转。

 

第三个是城市发展空间变窄，包括深圳、广州、佛山，目前都面临城市空间不够，城市空间怎么去发展、拓展，有待探索。

 

第四个是地价、房价仍然维持高位。

 

现在到年底了，大家很关注几个问题，就是明年的销售量会怎样，明年的房价会怎样，明年的地价会怎样？我们公司这几年对珠三角的土地市场做了很系统的梳理，我们认为中心城市特别是广州、佛山、深圳这样的中心城市的地价，恐怕在短期两三年会有往下调整的必要性。主要原因在于市场的压力。我们看到今年从10月份开始，虽然广州、佛山等地方政府加快土地出让，完成了土地出让金的年度任务，但是代价是调低了土地出让的预期。中心城区的土地价格往下回调可能是未来两三年的趋势。另外对于一些县域，特别是一些新型发展地区，土地价格和土地水平还在上升，以往非常偏僻的一些县级单位，土地价格100万、200万，目前仍然在上升通道中。

 

    展望新的一年，我觉得有4个因素将深刻影响到县域房地产的发展。

 

第一个是轨道交通的发展，目前广东地区包括城际轻轨目前有17条在建设，目前茂名到汕头现在开汽车车要七八个小时，但是再过几年，坐高铁三个小时就到达了。未来的轨道交通的发展会改变广东房地产的大格局。

 

第二个影响是互联网技术。2014年大家公认是电商年，电商对于房地产的影响会逐渐深入。

 

第三个是政策的推动和影响。2015年广东房地产会有很多的热点，包括：珠海的横琴发展超预期，房价已经4万以上了，发展非常快；广东的南沙也是值得期待的，因为自贸区的发展……但是，广东目前对于这些新政策的预期，或者说我们做的准备还是不够的，自贸区会带来什么影响，广东的自贸区来了以后怎么迎接它，怎么制造出一些机遇，目前还没有准备好，对于推动地方房地产的发展我们还需要进行一些努力。

 

第四个就是产业方面的变化，特别是广东地区的2015年的经济下行的压力超过全国的水平。所以基于这几个方面的考虑，恐怕2015年广东的房地产难创新高。

 

    新常态下，房地产企业必须转型和升级。一是企业战略布局里面，跨区域的战略布局、跨行业战略布局和多元化的战略布局要有新动作。广东地区的房地产开发商，需要有一些空间上的转型。如果大家关注这两年广州、佛山，包括深圳、珠海这样的中心城市，这几年土地公开拍卖的结果。再分析一下就发现，这两年土地拍卖的获得者潜在的经营利润非常低。开发商需要思考怎么获得新的增长点和利润点。

 

从发展模式和商业模式来看，目前对转型方面的认识是有误区的。有一种观点认为“规模速度型”已经走到终点了，未来房地产开发要走“质量增长型”道路。但是大家想想看，在广州中心区、深圳中心区做一个投资强度很高的城市综合体，回报就会很高吗？其实到目前为止或者今后，广东房地产的主要利润来源仍然是规模速度型。不是大家不想要规模，关键是我们要找到一种新的规模型，怎么上规模？县域一级的土地能不能让我们获得新的规模？我觉得是有可能，有空间的。

 

    转型不一定适合每个企业，企业有规模大小，还有资源的差异性。我认为90%以上的企业不需要转型，大部分的企业只要守好自己的资源发展就可以了。对于企业来说，转型有风险，特别是在未来不确定性很高的情况下。

 

产品结构的转变，大家都很关注。在县域一级来看，调整是有必要的，包括当前的产品结构不是很合理，住宅和非住宅的比例失调。住宅类的内部结构也面临非常痛苦的调整，大户型的产品偏多的问题突出。

住宅类产品、常规的商业、常规的写字楼，在新的一年都会面临非常大的挑战。

我认为未来更合适做一些逆城市化的产品，就是更低的密度、更多的生态空间和生活空间。以前我们太强调都市化和高强度的开发。

县域房地产要发展，老是通过性价比、低售价和低成本的发展方式做下去，做大城市的卫星城，做大城市的后花园。这些模式我觉得都难走下去，但是逆城市化的新型产品我觉得还是有可能的。

 

     我们看看广东县域房地产目前也面临一些挑战。一个是产能过剩，因为县域的土地资源还比较充裕，很容易做过量。大家谈到县域房地产，很多的开发商头都大了，都不想去做，目前库存压力在县域不小。

第二点挑战就是房地产企业的盈利水平下降，这个是目前广东房地产的普遍现象。我们要好好分析一下每年房地产的销售金额里面的分成、流向是怎样的，我就发现这两年政府的收益是有保证的，地价越卖越高，政府收益持续上升，但是房地产企业的平均盈利水平，还有投资量和回报水平一直在下降。所以我觉得这样的趋势对于整个行业来说是有压力的，怎么找到新的盈利点和增长点，特别是土地怎么做深度的经营，这可能是未来的课题。因为我们土地的垄断和出让都在政府手里。

第三个挑战是广东城市化水平较高（达到67%），发展后劲不足。

第四个挑战是明年经济无人看好，特别是广东的经济形势不容乐观。

第五个是房地产税立法进程加速，我相信2018年前这个税一定会开征，2015年到2017年投资者的心理影响非常巨大。

 

  在新常态下县域房地产的投资有机遇，也面临一个瓶颈，就是土地指标受限制。昨天有嘉宾探讨养老养生地产，现在地方政府养老设施的用地目前试点刚刚开始，别的地方连这个计划都没有，未来的发展受政府用地供应方面的影响。

中心城市进入稳定发展阶段，外溢效应利于县域地产的发展，这个也是比较大的机会。

集体建设用地合法流转带来新的空间，在过去的2014年，在广东地区还有一个事件值得大家去关注的，就是南海集体建设用地的流转试点，这个试点的影响是非常巨大的，这个试点能不能在未来带来一些新的变化和启发，特别是我们关注到像广东佛山的南海，土地使用强度已经达到53%，这样不搞集体建设用地流转难以获得发展空间，必须释放这些空间，对于地产商来说我们能不能干出新的事情，这个确实是一个新的机会。

 

2015年，县域房地产的发展怎么转型和发展呢？下面谈几点个人的观点和看法，给大家分享一下。

 

    第一个是要因地制宜、紧抓资源，实现新时期的土地价值再造。现在很多县域的土地价值还是被低估的，最典型的就是南昆山，这两年我们看到广东地区有一个另类的销售冠军，就是富力的南昆山的项目，一条高速公路可以带动龙门这样的县级区域的地产的发展。这样的区域值得我们关注。

 

    第二点要打破单一的住宅发展模式，实现多元化的发展。这个多元化的发展我特别想说的就是逆城市化的产品发展，逆城市化的发展的生命力是非常强大的，我曾经接触过一些公务员，可惜现在公务员不买房了，其实公务员里面需求最大的就是每家每户在周末去种种菜，这个特别受到欢迎。如果说珠三角地区我们的土地资源适合做什么，我倒认为一些主题式的休闲公园可能在未来会有新的发展，包括在广州做了很多年的百万葵园还能经营，没有特别的山水，没有很多历史文化的沉淀，都没有，普通的资源靠打造可以形成长期经营的主题公园，这个给大家很多的启发。另外包括三水的荷花世界等等的案例，都代表了未来的一种方向。集体建设用地包括农地，包括一些集体控制的土地资源，其实都可以做一些这样的新的主题项目的发展，不一定要拿到建设性用地，会受一些指标的限制。

 

    第三个是品质提升和规模发展，对于县域房地产发展来看，觉得当前还是小规模，各做各的，中小型开发商小打小闹的方式很难获得好的回报。在县域的房地产发展怎么由小规模、低品质、低售价向规模化、品质化转变，这个还需要探讨。总体来看我觉得这是一个方向。

 

  这里讲一个例子，就是佛山的广佛智城，一个是它是集体建设用地，第二个它又是几个零碎的地块联合起来做的，不是单一的一块地，由几个地方的集体建设用地联合起来做这样的事情，所以这个东西是挺有价值的，大家也可以关注一下这个项目。联合产生规模化，这样的效益也提升了。

 

    第四点要抓住产业转移契机，以产业带动需求。广东地产的30多年的发展，一直是产业发展的配套。政府做这个产业那个产业，政府一直提产业升级，提完产业升级才提城市升级，开发商一直是附属品。但是在未来能不能逆转这个格局，带动产业需求的发展，这个在未来有一定的空间。房地产和产业的结合能够产生一些新的能量，产生新的增长点，这个在政策方面也可以打破边界。其实现在政府也越来越聪明，包括以往出让工业用地政府都是给40年的产权，现在一些政府都在探讨40年亏了，能不能20年就行了，不给那么长时间了。所以大家现在都意识到能够持有这个时间，能够持有土地资源，不管是工业用地还是集体建设用地，不管是农用地还是什么类型的用地，你只要持有这些资源，我觉得珠三角地区还是有钱可赚的。我们的土地市场无论是中心城区还是县域级的，我们的土地市场的紧缺性没有改变。2015年抓住土地资源是非常重要的一个环节。

 

    第五个是网络时代和轨道交通时代的产品再造。这个对于2015年恐怕还是一个新的课题和新的内容，可能下一次省房协的年会有可能谈到网络时代房地产发展的影响，可能会上升到一个主题，因为网络时代来得太快，包括今天和昨天我开会我看到我们参加年会的大部分都是60后、70后，80后比较少，更别说90后。会不会是我们落后了，我们滞后于网络时代的发展，房地产行业需要互联网思维。2015年，轨道交通的发展也是有很多机遇的。

 

    我们看看广东地区的淘宝村，发现很多的淘宝村没有在中心城区里面，都是在相对地价比较便宜，成本比较低的地方。2015年往后的几年，会是广东地区地价重分布的关键几年，表现在中心城市这两年有所回落，县域级会有所提升，整体地价更趋向于扁平化，这可能是未来两三年的主要方向。

 

    第六个是泛乡村地产的升级和发展，很多开发商都在想这个题目，在讨论这种土地资源储备的发展可能性，这个恐怕在未来房地产的发展会找到一些新的空间。

 

    在新时期开发商会有一些新的上山下海，所以如果大家关注县域经济，关注县域房地产，我建议大家要关注6个地方：

第一个地方就是佛山南海的集体建设用地怎么流转，怎么发展。

第二个地方就是关注珠海的横琴，在政策的刺激下一个新区域，新的城市空间很短期就形成了。

第三个是惠东，看开发商怎样“下海”。

第四个是龙门县，看开发商怎样“上山”。

第五个是云浮，云浮在南广铁路开通以后会有什么变化。

最后一个是茂名的水东，看政策和轨道交通的推动。

所以2015广东地区将县县通高速， 2020年是市市通高铁，对于地方的发展推动很大。

建议大家关注这6个地方。

 

  转型方面总结一下，我建议大家还是关注空间上的战略转型，关注土地的深度开发经营，关注新常态下的适度规模化的企业发展。谢谢大家。