年末广州楼市将有一浪小高潮

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

年末广州楼市将有一浪小高潮，第四季度将是2014年成交最多的一季度。

从全国房地产市场看，2014年“拐点”已经到来。

2014年，广州房地产市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。

广州房地产市场正逐步沦落为“小市场”，在2013年的房地产高峰期，广州一手商品房的销售面积仅有897万平方米。2014年预计为780万到830万平方米。广州有“一线房地产城市”之名，却没有“一线房地产城市”之实。

广州房地产市场受制于五个因素：

（1）   地方房地产政策反应滞后。典型如已经不合时宜的“穗六条”迟迟不能取消。广州房地产的购买力大量流向了佛山和清远。

（2）   房地产供求关系逆转。供大于求，将是未来2年广州房地产市场的主基调。供应量又集中于远郊地区。

（3）   城市房地产发展空间变窄。尤其是老六区需求很大，但缺乏供应。

（4）   地价、房价维持高位，制约了刚性需求。

（5）   产品结构失衡。

（6）    

当前广州楼市的产品结构不合理，区域分布不均衡，中心区“天价”，远郊区“海量”，非常不利于销售量的提升。中心区物业需求大，但供应少，高定位、高价格、高门槛，成交难以放大。远郊物业供应量大，低价格、低门槛，但需求不旺。广州目前在售物业平均户型面积超过130平方米，明显偏大。列为“非普通住宅”的超过144平方米以上房型比重偏大。

广州楼市2014年成交偏淡，有政策因素的影响，有价格偏高的因素，也有市场产品结构性失衡的问题。

年末广州楼市将有四个积极的变化：

1、        大型开发商，尤其是上市房企迎来业绩冲刺，在年末将会较大规模开展促销活动。打折促销的力度，将会是年内最大。广州市场的需求量其实非常大，楼价只要下调幅度超过10%，就会迎来抢购。11月份和12月份，广州楼市的成交量很有希望创出年内新高，月成交面积破100万平方米也有可能。

2、        区域市场热点多。粤港澳自贸区的落地，将令南沙房地产市场年末火爆。增城、从化并入广州，、黄埔区的整合，年内也有机会完成，给房地产提供了新空间。年内南广高铁和贵高铁帖的开通，将令广州南站地区变热。

3、        年末政策面偏向利好。政府将会有积极的措施来刺激楼市。“穗六条”的调整，甚至广州限购政策的重大调整，在年底都有希望出台。

4、        购房信心提升。央行930政策后，广州楼盘的客流量普遍上升，楼市信心有所恢复。只要年末新盘价格合理，老盘折扣购够吸引，成交量将会显著提高。

2014年年末的广州楼市，仍然存在较多的不确定因素。

各方都需要降低期望值：

政府应该降低对地价的期望值。只有地价回调到合理水平，楼价才能回到合理水平。

开发商应该降低对房价的期望值，年末促销是个好的选择。

购房者应该降低对楼价下调的预期。广州楼价将维持平稳态势，未来5年内，都不会有很大的波动。