外地房企入广州：无奈与现实

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

今年的11月11日，是电商网购的狂欢节，也是广州土地拍卖的丰收日。一天卖地收入接近157亿元，这也是历史上第二高的水平。

值得关注的是，这次土地拍卖的竞得者，主要来自于广州以外。龙湖地产首入广州，就以37.8亿元连拿华美牛奶厂两幅地块。

回顾2013-2014年，广州土地市场的主角已逐渐转为外地房企，佳兆业、金融街、华润、万达、绿地、龙湖、华发股份、金地集团纷纷进入广州。

传统意义上的本土房企，如合生创展、珠江投资、富力、合景、碧桂园、雅居乐几无动静，一度活跃的保利、越秀、万科等逐渐变得沉稳。

广州房地产市场：外面的人想进来，里面的人想出去。广州房地产早已走过了10年前“低地价、大规模、低房价”的“平民化消费”时代。

2010年亚运之后，广州房地产市场正式转向了“高地价、小规模、高房价、高门槛、微盈利”的阶段。

土地市场规范后，发展商的项目盈利水平大幅下降。通过招拍挂获得土地资源，发展商的回报水平实在偏低。以2009年广州白云新城两幅地王为例，楼面地价接近2万元/平方米，发展商虽然售价超4万元/平方米，但实际投资回报率在15%以内。

2013年广州的南洲路地王达3.4万元/平方米，2014年广州广钢新城的土地卖到2.3万元/平方米。以当前房地产市场的发展态势，发展商的项目能“保本”，就不错了。

11月11日广州华美牛奶厂龙湖竞得的地块，地价卖到16865元/平方米，发展商倘售价卖2.5万元/平方米，扣除税费，发展商还要微亏，卖到3万元/平方米，发展商的投资回报率也在10%以内。

本地房企，如富力、碧桂园、珠江投资已经习惯了通过“运作土地”来获得利润，通过公开市场，豪掷几十亿，换取10%以内回报，非其所愿。

越秀、保利、中海2013-2014年在广州竞了几个“地王”，不但未看到“前景”和“钱景”，甚至感觉“买贵”了，在2014年的年末转向谨慎，也是正常举动。

外地房企为何愿意进入广州？

1、广州房地产市场在一线城市中入市门槛低，市场平稳，风险较低。以11月11日的土地成交结果看，土地价格尚属理性。

2、外地房企入广州，已有非常成功的范例。如万达集团短短几年时间，在广州获得了巨大的发展。这给外地房企带来了示范效应。

3、外地房企对区位和地段的认识，对市场和客户的认识，有别于本地房企。

本地房企可能认为华美奶牛厂地块不值1.6万元/平方米，外地房企却认为“很值”。以龙湖为代表的“品质地产”企业，正充满信心来创造新奇迹。

可以预见的是：未来3-5年内，传统广州本地房企的市场份额将逐渐减少，外地房企的份额将增加，土地市场将以外地房企为主。这是无奈的现实。

1、本地房企的竞争力正在下降。无论是资金实力、品牌、产品、人才、营销模式，广州房企近来都在走下坡路，外地房企入侵，证明了本地房企竞争力的削弱。

2、外地房企让广州房地产市场更加“多元化”。龙湖、华发这些企业一向以产品品质和物业管理著名，万达以城市综合体打开了市场，华润、绿地、金融街等企业资本实力雄厚。广州房地产市场正打破以往本地龙头房企垄断的局面，走向新的多元化。

3、外地房企的进入，将让广州房地产开发利润进一步下降。广州的土地资源日渐稀缺，“三旧”改造推进缓慢，有限的资源，大量的房企和资金进入，地价将维持高位，项目开发盈利水平平均将下降至15%以内。真正意义上的广州房地产“微利时代”，已经开启。

外地人不断入广州，外地房企不断入广州，广州正在变。