大型购物中心大量空置后的三个结局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

有关机构发布调查报告显示，2013年广州购物中心整体空置率达到10.8%。珠江新城、白云新城这样的“热土”，都出现了大量的商铺空置。

过去的三年，是商业地产高速发展的三年。

地方政府热衷于做经营性项目。2011到2013年，广州公开出让的土地宗数上，商业类用地数量已经超过住宅类用地。

在大城市住宅限购等政策的影响下，大量的投资资金转向商业类项目，助推了商业的繁荣。

同时，人均GDP突破15000美元后的广州，确实也到了房地产产品向商业转型的时候了。

问题是，现在开发商的生产能力太强了，随时就将某一类的产品做成“产能过剩”。

当前，国内几乎所有的城市都面临商业体开发过量，即将形成新的房地产泡沫。这已经成为普遍现象。

这个新的商业泡沫，还远远没到破灭的时候。原因在于三点：

1、大型商业体地价水平并不高。以大连万达和绿地在广州白云新城开发的项目看，地价水平2000-3000元/平方米，综合造价在7000-8000元/平方米。商业体的盈亏平衡点很低，开发商只要卖出少量，即可回笼资金。即使自我经营，资产价格平均也到40000-50000元/平方米。开发商完全可以通过资本手段高速发展。

2、民间投资渠道狭小，商业投资非常狂热。

3、项目即使出现大量空置，等到经营结果出来，至少可以熬个2-3年。

所以2014年到2015年，商业地产的泡沫根本就不会刺破。未来几年，还将是广州商业综合体大量兴建的年份。

广州甲极写字楼的空置率以接近20%，市场还很平静，租金还在涨，投资的人还在入市。

广州购物中心的空置率才刚刚突破10%。现在还没到“不行”的时候。

问题在于，未来广州的购物中心整体肯定是过量的。未来将有三个结局：

1、  新人笑，旧人哭。购物中心的生命周期将缩短，新的购物中心将取代原来老的购物中心。新的商业街将取代旧的商业街。

2、  新旧共存，同质化严重，恶性竞争。大家都活不好，长期僵持。

3、  商业地产泡沫破灭，大量商家倒闭。

从现在的情况分析，出现上面第二种结局的可能性比较大。

商业投资者，在2014年确实应该三思而后行。