新时代，新机遇

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

有人说，现在是个“大时代”，整个社会进入了“改革”与发展的新时代。有人说，现在是个“小时代”，公众个体更关注自身的价值实现和个人生活现状。

然而，谁也不能否认，现在的中国，已经进入了“变时代”。

三中全会决定公布后，股市普涨，唯独房地产股萎靡不振。三中全会前，有的公司高调拿地，闹得一线城市地王频出，另有一部分企业和个人选择了“高位撤退”。对房地产市场未来发展前景，存在两种截然不同的态度和策略选择。

三中全会决定没有提及房地产调控。本届政府力图建立房地产市场的长效机制，以替代过去十年频繁密集、随机性较强的房地产调控。

然而，房地产市场长效机制的建立，绝非一朝一夕之功，需要一个较长的过程。目前现行房地产调控政策，包括“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等，在短期内并不具备退出条件。

“加快房地产税立法并适时推进改革”，让楼市投资者和楼市投机者三思而行。这一重大举措，将深刻影响房地产业未来的长远发展。

对持有环节征税（房产税、物业税或房地产税），已成为共识，并影响了很多人对房地产业未来前景的判断。

事实上，三中全会的决定打开了广东房地产业发展的未来空间。

1、“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这一条，打破了土地二元制下城市政府对国有经营性用地的垄断。“农用地流转”，让广东房地产业的发展空间打开了。

经历了过去30多年的发展，珠三角地区土地资源被透支，建设用地不足，地价飞涨。城市发展和房地产业发展面临土地资源难以为继的困难局面。

在市场经济大潮中觉醒的农民，对土地“看得更紧”。破解“征地难”的良方，是让农用地直接流转进入市场。城市政府垄断土地获取高额“地差”的时代或许成为过去。由于土地供应的多元化，土地成本将有望降低

房地产业发展的空间不是变窄了，而是变宽了。

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2、计划生育政策的松动，让珠三角地区房地产业至少多兴旺5年。人口增加以及人口增加对房地产发展的预期，令房地产业的繁荣期得以延长。

3、广东房地产业发展的新机遇

（1）广州、深圳、佛山等中心城市将迎来新一轮的高速发展期。

三中全会决定中，提出“全面放开建镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。

这说明，当前大城市正处于产业集聚和人口集聚的高峰期，广州、深圳、佛山这样的中心城市正面临城市越来越大，人口越来越多所带来的各方面压力。城市中心区的地价、房价和房租水平正处于快速上扬阶段。

广东地区，已经提前启动了“同城化”概念。“广佛肇”、“珠中江”、“深莞惠”等同城，将有力推动大区域的发展。未来5年，广东房地产业发展的核心和焦点，仍然在一线大城市。

（2）旅游、休闲地产将迎来爆发期。在“农用地流转”、“林地经营”等合法化后，广东的海景、山景、林景资源所引发的旅游、休闲地产将蓬勃发展。尤其在广州人均GDP超15000美元，珠三角地区人均GDP普遍超10000美元的背景下，旅游休闲地产时代已经到来。

（3）养老地产、文化地产、产业地产等将大量兴起。在摆脱了“土地性质”这个限制后，长期经营性发展的项目，有望取代当前“销售型”的商品住宅，成为未来发展的主流。

4、对房地产投资者的建议：

（1）坚定信念，敢创新路。

广东房地产未来的发展空间更广阔，至少还有20年发展期，其中10年高速发展期，机遇良多。但市场与政策已发生深刻变化，游戏规则不同于前10年，企业必须保持“变”的思路。

（2）以土地为龙头，适当进行多元化经营。

土地是财富之母。未来广东房地产业发展的核心和关键，仍然是土地资源的市场化和配置。

企业进行多元化经营，是规避风险的有效途径。

（3）积极进行跨区域经营。

2013年是中国房地产业发展的分水岭。未来市场将进一步分化。东边不亮西边亮是常见现象。跨区域经营，能令企业捕捉到更多发展机会。

（4）把握热点和增长点。

新的发展时期，养老地产、旅游地产、文化地产、产业地产，值得高度关注。