从茂名水东新城看滨海新区发展

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

日前，到广东茂名参加了茂名水东新城规划方案的评审。

过去几年，同创卓越公司在茂名成功策划了名雅花园、名雅世家、地王广场等大型房地产项目。我们对这座城市的判断是：茂名位处粤西，仍然属于广东房地产发展欠发达地区。

2012年GDP1951亿元，在广东21个地级市中名列第7。石化产业基地是全国九大石化基地之一，是广东石化龙头。

2012年末茂名户籍人口为748.9万人，其中市区133.78万人。

值得关注的是：茂名房地产发展处于较低水平。2012年房地产投资额仅为73.8亿元，占茂名全社会固定资产投资额的比例仅为17.27%。商品房成交套数，2009-2012年，每年约为5000-7000套。商品房成交套数，2009-2012年，每年约为5000套-7000套，成交面积70-100万平方米，2012年商品房均价为5319元/平方米。

茂名经济高度依赖石化，茂名城市发展与房地产开发又受制于石化。环境影响及产业结构单一，令茂名高收入人群有逃离茂名倾向，中产白领阶层又难以扩容。

茂名水东片区过去10年一直发展滞后。

茂名本届政府下了很大决心要大力加速开发水东湾新城。成立了茂名水东新城管委会。

水东湾新城规划面积168平方公里（包括水东湾水面约23平方公里）建设用地96.28平方公里，计划到2030年人口达到100万人。

水东湾新城定位为“广东治海重要的亚热带滨海新城”、“粤西推进新型城市化的先行示范区”、“茂名城市主中心和现代化海韵绿城”。

水东湾新城的形象定位为“南海首湾、海韵绿城”。这意味着，茂名将开始大规模的“移城”和“造城”运动，未来发展为一个真正的滨海城市。

2013年，是广东沿海地区发展滨海新区的高峰期。从粤东的汕头、汕尾，惠东的巽竂湾到阳江海陵岛到粤西的茂名、湛江。“滨海新城”与“滨海新区”的规划与发展，一个比一个手笔大，一个比一个目标高。

在这一轮的滨海发展热中，体现了三个特点：

1、政府主导发展。新一届地方政府近期都大规模开展了规划与招商工作，决心非常大。

2、房地产发展先行。典型如惠东巽竂湾，有10多个大型品牌开发商项目进驻，投入资金巨大。阳江海陵岛的几个房地产项目，规模大至上万亩。房地产开发旅游、休闲度假产品，成为地区开发的先行者。

3、产业发展滞后。区域规划功能雷同，同质化程度严重。

茂名发展水东湾新城，同样面临巨大的挑战。

1、鉴于茂名当前的人口总量、经济发展水平、产业结构及发展动力，水东湾新城的发展是一个长期的过程。希望实现跨越发展并不现实。

2、水东湾新城的发展注定又是一个高成本的开发。湾区改造、土地收储、水系改造、基础设施建设，都将是巨大的投入。而当前茂名地价水平、楼价水平都较低，土地开发收入难以支持长期的高投入，政府将面临长期负债，难以良性经营的窘境。

3、面临广东其它滨海区域的激烈竞争。在交通便捷度、开发成本、资源独特性、环境条件等等，都欠缺强势的竞争力。

4、水东湾新城并不是一张白纸。早期政府已出让了大规模土地，也保留了大量的村庄。水东湾新城未来开发“得地率”并不高，开发成本高企，开发矛盾也将异常突出。

茂名水东湾新城的发展必须解决好四个关系：

1、新城与传统中心城区的关系。

2、水东湾新城“旧地主”的清理关系。必须有新政策驱动。

3、发展与环境保护关系。

4、量入为出，投入与产出关系。

如此看来，茂名水东湾新城的发展将面临巨大的挑战。在当前阶段，有必要做好四方面工作：

1、在规模上突出强势项目和特色项目。光有一个行政中心的迁移，是远远不够的。当前区域功能设置上，还欠缺竞争力和滨海特色。

2、做好土地经营的评估和优化，保证有限的资金能驱动整个区域发展。

3、必须寻找水东湾新城的发展动力。在政策上必须有一个全新的突破。

4、审慎进行首期开发。稳妥推进。避免全面开花。