番禺房地产不再是“价格洼地”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2013年8月23日下午，参考加由番禺日报社和广州市房地产行业协会主办的《2013广州新都会区房地产高峰论坛》。

我在论坛上，讲了如下几个观点：

1、从2010年亚运会之后，番禺房地产已经发生了质的改变。番禺楼市告别了“大盘时代”、“规划无序时代”和“性价比时代”。未来10年，番禺房地产将发生深刻的变化。

2、未来5年，番禺房地产发展将有3大特征：

（1）经营性土地价格及商品房价格仍然处于上升通道中，近3年来，番禺一手住宅成交面积约占广州市场的20-25%，二手住宅成交量约占全市的28%。从成交均价看，2009年番禺商品住宅网签价为8090元/平方米，2010年达13313元/平方米，2011年为14325元/平方米，2012年为13986元/平方米，2013年上半年为15706元/平方米。番禺已不再是广州房地产的“价格洼地”。

（2）过去10年，番禺房地产销售量呈明显的回落趋势。2003年销售量达332.58万平方米（住宅），2008年跌至80.39万平方米，近2年有所回升，2011年为121.28万平方米，2012年为183.03万平方米，但随着地价持续上升，楼价维持在高位，番禺房地产市场将呈明显的“缩量市场”的特征。

（3）过去10年，番禺房价平均上涨了4.7倍，跑赢广州全市平均水平。2013年之后，番禺房地产面临的最大变化是：土地价格的价值回归。“大盘时代”非显性化的住宅地价、商业物业地价将显性化。地价向价值回归将造成未来10年番禺地区的开发成本的持续上升，形成楼价的刚性支撑。

（4）未来10年，番禺房地产将更加多元化。突出表现在：住宅开发高端化、商业物业开发全面开花、休闲类物业全面发展。番禺房地产的开发模式由“低地价、大规模、性价比高和高盈利”向“高地价、高品质、高入市门槛”转变。未来10年番禺楼市仍将不断创出新高。