发展商下半年的三个转向

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

7月的广州，高温不退。

7月8日，广州土地拍卖继续火爆。一向声称不买地王的万科，带头又闹出了几个准地王。

发展商现在的情形，可以用“一阔二赌三受气”来形容。

“阔”。从来没有一个年份像2013年这样，中国出口不振，内需低迷，各行各业难言景气。唯独房地产行业风景独好。大发展商过上了“阔”日子，2012-2013年销售火爆，资金回笼超预期。国内银行金融机构贷款倾斜，国际融资成本大幅降低，种种因素让开发商过上了好日子，钱袋子阔了，多买几个地王就不在乎了。

“赌”。开发商2013年有一种“赌”的心态。虽然新一届政府对房地产业的政策取向尚不明朗，下半年的贷币政策取向也不清晰，但发展商群体普遍认为，新一届政府为了“稳增长”，推进新型城镇化和搞活房地产，将成为不得不作出的选择。

开发商“赌”性大。2013年买地王是“豪赌”，2013年开工面积激增是豪赌，2013推出海量销售面积，也是豪赌。

清远出现“万套”供货的楼盘，海陵岛出现“数千套”的度假产品。这只是发展商豪赌的小案例。全国楼市2013年仍高烧不退。将创出年投资额、年销售面积、年开工面积的新高。

“受气”，地方政府为了实现房价控制的年度目标，对发展商楼盘实行了“限售”、“限签”、“限价”等手段，发展商确实憋气。房地产市场已经被扭曲成政府计划与市场混合作用的市场，连“半市场”都算不上。

更麻烦的是，当前这种情形，目前尚无合理的方法来调整或取代。恐怕这种“混沌”状态要在未来几年维持下去。

下半年，发展商将有3个转向：

1、从“拼地王”到策略性拿地。下半年土地市场将明显降温。“钱荒”和“银根收紧”的信号让开发商改变了预期。

2、从常规住宅地产为主发展到多元化地产开发。常规住宅类物业受制于高房价与政策调控，已经难以扩容。发展商从2013年下半年开始，将重点开发商业地产、旅游休闲地产、文化地产和新型城镇化背景下的产业地产。2013年，对发展商而言，是转型发展，获得企业新的发展机会和增长点的关键一年。

3、从“以销售为主”转向“销售与经营并重”。实为增强的发展商，将越来越多考虑物业持有所产生的经营收益和物业升值收益。

2013，怎么看，都不是一个降价的年份。