广州商业地产大热，机会多风险高

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

有一种观点认为，广州房地产下一个十年，是商业地产的黄金十年。

2012年，广州的商业地产开发，已经进入高峰期。

2010年亚运会举办以来，广州有近20个大型购物中心陆续开业，广州商业迎来前所未有的发展高潮。随着太古汇、白云万达广场、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等大批大型购物中心的落成开业，还有白云绿地中心、番禺万达广场、宏城广场地下商业、天汇广场购物中心等全新项目的畜势待发，广州正迎来新一轮的造MALL运动。

近两年广州市一手商铺成交均价“猛涨”，其中2011年已达到23973元/平方米。从近几年的变化状况可以看出，被“压抑”已久的价格在2010年迎来“爆发”，同比上涨率达到了76.6%，2011年价格顺利突破23000元/平方米。

写字楼开发也进入高峰期，2011年广州写字楼销售94.75万平方米（供应量是123万平方米），而2009年之前每年都是40-50万平方米左右。价格走势2009年14093元/平方米（涨16%），2010年18583元/平方米（涨31.9%），2011年22177元/平方米（涨19.3%）。基本上，广州写字楼价格三年平均上涨了10000元/平方米。

2012年，旺盛的写字楼投资需求促使广州市甲级写字楼市场售价持续上升。第一季度甲级写字楼市场平均售价为31284元/m2。 第二季度，广州市甲级写字楼平均售价上升至32070元/m2。

在住宅地产受到政策调控的大背景下，商业地产正受到越来越多的关注。未来三年，广州楼市的主角将转为非住宅类的商业、写字楼、酒店等物业。投资商业类项目，赚钱的机会，要远远高于住宅类项目。

当前广州非住宅类商业项目发展，存在三个隐忧：

1、 盲目高速发展，未来将严重供大于求。无论是酒店、写字楼还是购物中心，都是不同程度的“过量发展”。建成后，可能面临“吃不饱”的问题。

2、空置率提高。以广州甲级写字楼为例，今年上半年广州市写字楼市场整体空置率持续上升。广州甲级写字楼市场连续四个季度迎来新增供应落成，整体库存量已增至253.5万平方米。今年第二季度，市场整体空置率上升至20.6%。

3、投资回报水平持续下降。目前，受投资需求拉动，广州商业类价格不断上升。租金虽然也有上升，但跟不上价格的上升幅度。广州商铺的租金年回报率普遍在5%以内，甲级写字楼也由原来的8-10%下降到目前的4-6%左右，酒店的投资回收期普遍在15年以上。

一边是价格节节上升，一边是物业的投资价值在逐步降低。广州商业类项目的投资风险也在不断扩大。