广东房地产产品结构问题突出

赵卓文 （广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

房产税试点即将铺开，广州、深圳等城市进入名单，是早晚的事情。

房地产持有成本增加，必然导致投资性需求的进一步下降。

广东房地产面临新课题。

当前广东房地产产品存在突出的结构问题。

1．商品住宅比重偏高。

2011年，广东房地产投资4899亿元，其中住宅3495亿元，占71.3%，办公楼占4.4%，商业占9.3%。2011年销售面积8201万平方米，其中住宅7003万平方米，占85.4%。

 在全省人均GDP接近8000美元，广州、深圳等珠三角城市人均GDP突破10000美元的背景下，城市商品住宅的需求量呈下行趋势。

即使没有“限购”，城市的住房需求也将逐年“缩量”。

2．商业、写字楼开发缺“计划”、缺“经营”。

 当前房地产的泡沫集中在住宅产品。未来几年，房地产泡沫将集中在商业和写字楼。中山、江门、佛山等城市，商业项目开发已经明显过量，潜伏着巨大风险。

3．土地资源透支，土地供应缺“计划”，房地产开发难以保持稳定性和持续性。

 无论是地方政府、开发商和投资者，都存在明显的短期行为。

4．区域发展极不平衡，城市住宅在“供大于求”与“供不应求”之间摇摆。

 一放就涨（价格），一控就死（没有成交量），地方楼市未来几年的波动将加大。

5．同质化严重，产品竞争力下降。标准化产品多，个性化产品少。国际化建筑多，地方传统特色建筑少。

6．广东房地产业的科技含量、创新能力和住宅产业化程度水平偏低，均有待提升。

广东楼市现存的主要问题，不是价格问题，而是科技含量和产品竞争力问题。没有研发的投入，就没有产品的创新，更难言产品的竞争力。

广东楼市在未来要保持“生猛”，需要拿出更多的好东西、新东西。