发展商的三个心事

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

楼市令人越来越迷茫了。

媒体体天天都在发布楼价要下跌的消息。“发展商跑路”的消息满天飞。政策松绑与否，令房地产股票价格大起大落。

普通消费者，早已绝了在2012年入市的念头。楼市消费信心已跌到近年来的低谷。

在过去10年，城市里大量通过“买楼买地”获得财富效应的“有产阶层”，还在积极地等待“抄底”的机会。

2012年的春天，春寒未退，开发商却反常地展开了一轮猛烈的促销行动。这让部分准备抄底的人士颇感意外。

开发商现在有三个心事：

1、明年政府换届，今年政策难以有重大松动，明年政策也会有一定的延续性。政策面具有很大的不确定性。制定企业发展计划，面临相当大的不确定性。现在的开发商，并不比楼市投资者更有预见性，大家都在“走一步算一步”。

但是，楼市有一个规律，要赚取比别人更多的利润，要发展得比同行快，就要敢“搏”。

2012年的土地市场明显在低位，低位入货（土地），才能在市场复苏或反转的时候，大赚一笔。这是一个诱人的机会。

但另一方面，2012年形势又非常不明朗，别人皆醉，唯你独醒？

2012年进取型的开发商有可能当不成“先锋”，反倒有机会当成“先烈”。

2、降价能否换取销售面积的回升。

开发商的大型降价促销活动，正在上演。不少开发商楼盘打出了8.5折、8.8折的折扣。预计今年楼价下调平均在10%左右。

这样的降价幅度，对开发商而言，只是“让利促销”，远未到“割肉促销”阶段。开发商对这样的降价，在成本上是完全可以承受的。

问题在于：降价能带来量的提升吗？开发商心里确实没底。

历史上的案例已经证明：降价阶段，楼市销售量往往也是最低的。

从这个方面看，发展商并不愿意大幅降价。在2012年这个春季，降价带有很浓的试探性的意思。

3、未来发展什么产品，有利于企业业绩增长？

过去10年，住宅产品高速发展。得益于经济强劲增长背景下中国城市化加速和住房商品化的政策驱动，住宅产品出现黄金期。

2012年，后调控时期，开发商如何“转型”，确实面临挑战。

写字楼？商业？在未来几年可能成为供求关系更严峻的市场。

开发商吃了上顿没下顿的窘境已经出现。

2012年的开发商是进退两难。现在能做的，只有老老实实卖房子。