广佛CBD发展需关注问题与对策

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

5月24日下午，在佛山宾馆参加了《南方都市报》主办的“问道东平新城城市规划论坛”。

2011年，佛山实施“强中心”战略，加速推进东平新城开发建设，力争通过几年的努力，将其打造成为广东工业服务示范区、具有现代岭南特色的中心城区。通过推动东平新城全面提速建设，形成“1+2+5”的组团城市发展新格局。

东平新城未来几年将通过加快基础设施、公共服务设施、产业服务建设等方面完善城市中心功能。以目标为导向、以项目为载体和突破口，建成高效率与慢生活有机共存，富有生命力的魅力城市，建起一座不负使命的高品质中心城市。

在论坛上，我作了《东平新城与珠江新城规划、建设、发展远景比较》的主题演讲。

主要讲了如下观点：

（一）当代城市CBD的基本特征

1．拥有高盈利水平的产业：以第三产业为主导；

2．拥有商务空间的最高聚集度；

3．具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；

4．拥有最高的地价；

5．与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；

6．具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；

7．借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；

8．趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著；

9．一直处于变化发展中。

观点一 ：

    CBD的规模与城市人口数量没有必然关系，它决定于国际及区域资本在城市中集聚的程度，取决于城市中商务机构的数量、性质及其业务流量。

观点二 ：

    CBD建设投资巨大，建设周期长，受区域、经济、产业等因素影响巨大。建设一流的中央商务区是一个极大的挑战。单靠政府或开发商单独推动往往达不到预期效果。

观点三 ：

    CBD不是“为市民服务的场所”。CBD因为聚集经济、促进活动、交流和贸易而充满活力。CBD是为城市所影响和辐射的区域服务的“外向型”第三产业用地，是生产性用地。

观点四 ：

    CBD的发展与城市的地位和经济发展密切相关。

    北京：国家政治中心    

    上海：国际性金融中心

    广州：国家中心城市

    佛山：广佛核心城市

（二）珠江新城发展面临的6个问题

1、总体开发次序问题/区域成熟问题

   如何营造“成熟”的珠江新城问题

   住宅到写字楼到商业

   中低端市场到高端市场

2、结构功能调整问题

3、城中村改造问题

4、政府营销问题

5、形象定位、文化定位问题

6、利益均衡问题

（三）东平新城发展需要关注如下问题

1、城市CBD，土地资源稀缺，地区发展前景广阔，土地价值高，政府出让土地时应当十分谨慎。

2、较大型与大型配套公建项目先行，树立区域标识形象，吸引发展商来此投资，带动区域整体建设。

3、打造标志性项目与标志性街区。

4、政府对CBD的规划要有科学性、创新性、特色性。并且，应当进行阶段性规划检讨。

5、政府对进驻CBD的企业可以制定合适的扶持政策，树立政府发展CBD的坚定信心。

6、应优先发展商业办公、金融等经营性物业，政策上应有所倾斜。居住类物业发展要适度，循序渐进。

7、政府营销应该由等待市场转变为寻找市场，发挥主动性。

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