房产税爆的不是原子弹，2011年楼市走势已没有悬念

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

面对“不听话”的房地产市场，管理层在春节前打出了组合拳。

传闻已久的房产税试点，比预期的时间出得早。看来，管理层是希望在三月份会议前，收到“房价应声下落”的效果。

上海和重庆的房产税方案，都出得很有“学问”。

1、  两套方案，基本上都是针对“增量”，暂时不去触动一些既得利益者。重庆虽然规定“独栋商品住宅，不管存量还是增量，都要征收。但面并不大。用重庆市长的话说，就是“ 重庆现在要征收的对象目标是整个房产系统每年交易量的10%左右，这个面不宽”。

2、税率都很温柔。上海房产税征收对象为本市居民家庭在本市新购的第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，征收范围为本市居民家庭第二套及以上住房中人均超过60平方米的面积，适应税率根据不同情况定为0.4%和0.6%两种。重庆房产税征收对象包括：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购的高档住房，主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及二套以上，开始收税。税率方面，独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下，按照0.5%征缴，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

上海和重庆的房产税的征收对象和税率，低于业内的预期。看完税率，大家都有松一口气的感觉。

3、非常得民心地提出了“房产税收入将全部用于建设保障房”。重庆市长还高调地说了房产税征收的四个作用：第一，健全和完善国家的税务体系　，第二，对房产税市场起调控作用　，第三，缩小贫富差距，第四，改变老百姓住房消费的习惯。

可以认为，房产税试点，并没有很激进，反而更多地希望获得社会的认同和支持。

正因为如此，这次房产税试点的出台，杀伤力并不大。这次爆的并不是原子弹。

房产税试点出台，市场不会被“杀死”，楼价也不会马上“跳水”。

然而，房产税和日前出台的“新八条”，让2011年的楼市走势失去了悬念。

原来大家预计楼市2011年走势有三种可能：1、楼价继续上升，引来进一步调控；2、楼价持平；3、楼价下降。有机构甚至认为要下降20%。但更多的人，认为第一种可能性更大。

现在已经没有悬念了：2011年“量价齐跌”已经难以避免！

1、  短期内，因为“新八条”限购等新政，中心城市的住宅成交量将大幅下降。至少下降30%以上。

2、  大开发商目前项目绝大部分集中在中心城市、省会城市，2011年将面对资金短缺的窘境。最快在春节后就会有大规模的“降价促销”。这一次看开发商能熬多久。2006年以来，开发商面对一轮一轮的调控，都熬过来了。柳暗花明又一村。至少上半年，开发商日子会非常难过。价格一定会有所松动。

3、  长期来看，房产税会改变人们对价格和成本的预期。买房，在未来可能会亏钱。

4、  在大城市里拥有多套物业的“既得利益者”，目前进退两难。卖房，再也买不回来，不能卖。不卖，也担心市场风险。可以预计，二手房中介公司会迎来凛冽的寒冬。