水涨船高，广州租金将随着楼价走强

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

楼市与股市一样，越来越让人看不懂。

股民炒股，很少去看市盈率。楼市投资，很少去关注租售比。

2003-2010年，广州的租金和楼价走出了截然不同的两种形态。2010年广州一手房售价，基本上为2003年的3倍。预计未来几年，楼价没有最高，只有更高。

广州的房屋租金水平，却呈稳中有降的态势。扣除通胀因素，可以判断，广州房屋租金这几年基本没涨。

目前，广州物业的租售比严重失衡。以天河区为例，目前甲级写字楼的年租金回报率大概为8-10%，商铺年租金回报率大概为5-8%，住宅年租金回报率基本上在5%以内，有些甚至不到3%。

按照价值投资理论，目前广州的住宅租金，扣除税款，再考虑通胀因素，基本上可以判断为“没有投资价值”。

但是，目前住宅物业投资者基本上都是趋势投资者，而不是价值投资者。买房的目的，是卖房，投资的目的是赚差价，而不是收取租金回报。

市场的这种现状，必然造成楼市的投机气氛浓厚。

现在的问题是：广州物业的租售比严重失衡，到底是楼价带动租金上涨，还是租金带动楼价下调？

我的看法是：楼价带动租金上涨的概率较大。广州租金正面临补涨，处于加速上升的前夜。

1、  过去几年广州住宅租金水平，严重偏低，不是常态的数值。目前广州住宅租金大部分只有20-35元/平方米的水平。属于低估。

2、  考虑广州每年经济增长和居民收入水平，每年都有两位数的增长，通胀在3%左右，广州住宅租金每年涨幅在10%以内，都属于温和上涨。涨是正常的，不涨是不正常的。

3、  广州目前房屋租金，是“高的不高，低的不低”。广州缺高端物业出租房，也缺低收入阶层可接受价格的超普通商品房。

4、  2010年上半年伴随广州三旧改造和物价上升 因素影响，广州房屋租金普遍上涨了12-15%。租金水平迎着这个契机，有可能迎来新一轮的上涨。

5、  广州目前可出租的物业供应充足，这是租金水平稳定的有利因素。但综合各种因素分析，未来一段时间里，广州房屋租金上涨已经是一种客观必然。广州的城市生活成本将面临上升。“低租金、低物价，好生活”的日子将改变。

6、  无论是政府管理部门，还是普通市民，都有必要提前做好准备。