广州旧村改造的三个关键问题

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

广州媒体报道，新鸿基9.5亿元签约林和村改造项目。资金将于3月10日到位，一个月时间内，村民将全部搬离。

9.5亿元中，7亿作为保证金，用于保证建设回迁安置房，2.2亿作为临迁费。村民已经基本签约。改造后总建筑面积37万平方米，回迁房17万平方米，2万平方米为集体用房。

位处广州黄金地段的林和村，继黄埔村、猎德村、同和村、杨箕村之后，又走上了大规模拆迁改造的道路。广州旧村改造开始进入高潮。

同创卓越公司近年来连续承接过猎德村、冼村、新塘白江村等十多条城中村的改造策划工作。按照我们的经验，城中村改造必须注意三个问题：

1、必须取得利益平衡，创造“三赢”局面。政府、发展商、村民要各得其所。政府要适当在政策上扶持，不要强求“赚地价”，尽可能给足优惠措施。投资商适当利润，不要奢求暴利，村民利益的保障，是城中村改造成功的前提。

2、城中村改造，有必要统一规划、统一政策、统一保证金。没有合理严谨的城中村规划，不可能有合理的开发建设，更不可能有美好的城市建筑的未来。在城市大规模拆迁开发中，“一村一策”，应当让位于统一的政策。统一的政策可以避免过多的商业博弈，避免城市建设的失控。

“一村一策”制定的初衷，是通过政策的灵活处理，来推动城中村的改造。毕竟，几年前，城中村改造还是非常艰巨的挑战，投入大，产出少，经济回报很薄，缺少吸引力，所以不得不在政策上搞“一村一策”。

当广州的楼价上涨到“万元房时代”，事实上，广州138条城中村的绝大多数，均已具有了良好的开发经济可行性。在这个时候，“一村一策”值得检讨。

3、要关注城中村改造的风险。政府开了一个大口，成立“三旧办”，让发展商介入城中村改造。事实上，政府虽然不直接投资，政府也要求发展商交“保证金”。但这个“保证金”如何保证，会否私下挪用，或私下协议又取走，值得关注。

我们必须意识到，发展商是随时可以“跑掉”的。楼市的风吹草动，资金面的收紧，都可能让貌似强大的发展商抽走资金，让重建工程停顿，让被拆迁的成千上万村民苦苦等候。如果万一出现这种局面，政府将不得不为此埋单。

至于发展商本身，投入巨大资金来干这种“粗重活”，风险评估就更关键了。

我们应该清醒认识到，在目前楼价高企的情况下，广州城中村改造的成本和代价是最高的。（2003年广州一手房均价3888元/平方米，2010年均价接近10000元/平方米。）广州选择在高楼价，而不是选择在低成本的背景下搞城中村改造。这也就决定了现在的拆迁改造都是贵的，现在的拆迁改造的风险也不言自明。

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