今日评论

广佛一体化后的楼价走势

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

上周六（2月28日），我到佛山大学讲了一天课。

讲课期间，被问得最多的问题是：广佛一体化后的楼价走势及入市时机。

我提出了如下观点：

1、随着广佛年票互认、广佛地铁通车等的推进，广佛一体化后的趋势已为大家所认同。大佛山2009年楼价预计为4800-5100元/平方米，其中禅城区预计为6000-7500元/平方米，南海5000-6000元/平方米。与广州的房价差距并不大，禅城区的房价与广州西部的芳村等地相比，并没有明显的价格优势。

2、佛山人均居住面积已近30平方米，600万左右的人口，住宅总存量已突破1.8亿平方米，现在每年增量近1000万平方米。预计佛山楼市的自住型刚性需求很快会饱和。近年佛山住宅租金稳中有降，就是明显的证据。未来佛山楼市的增长动力，将主要源于三个方面：（1）住房升级消费，尤其是大户型豪宅的发展；（2）投资性需求；（3）由于制造业蓬勃发展而带来人口增加所产生的需求。

广佛一体化后，由于交通的便捷，部分广州人会考虑到佛山置业，同时也有部分佛山投资型客户考虑到广州投资房地产。此消彼长，必然会打破佛山原有的物业分布格局。未来几年，佛山住宅类物业将产生巨大的分化，有的物业将增值，有的物业将贬值。我们要看到：中心城市（如广州）的物业投资价值、升值空间，要比中小城市（如佛山）要高。

3、广佛一体化后，要密切关注佛山商业物业及写字楼物业的发展状况。一般规律而言，交通改善后，商业会向中心城市聚集，城市边缘区域商业有“失血”可能。

佛山未来商业可能将面临严峻挑战。要想保持“不败”，必须适时及时地进行经营上的调整。

佛山写字楼市场并不会在短期内迎来春天。广州写字楼目前空置率高，“物美价廉”，极具竞争力。鲜有公司会因为租金成本而选择到佛山办公。

4、广佛地铁上盖商业物业值得关注。然而，广州地铁一号线、二号线、三号线和四号线的上盖中，成功开发的商业物业并不多。广州与香港还是有差别的。

广佛地铁上盖商业物业有前景，有希望，但也要认真分析，细心运作。光有地铁，并不能保证商业物业一定会成功。现在正是一个“变化”的年代，高风险高回报是这一时期的特征。投资开发也好，投资置业也好，稳健保守的原则是一刻都不能忘记的。

今日关注（2009.03.02）

中国去年底持美国国债7274亿美元

截至2008年底，中国持有美国国债金额调高至最新的7274亿美元，占外汇储备总量的近四成。当前美国深陷金融危机的沼泽，政府应考虑减少其国债的持有量，转为购买更有保值潜力得黄金作为替代。

发改委回应有关公布4万亿投资计划清单要求

这四万亿的投资是当前国民心中的一个依靠，刺激中国经济增长很大程度上就靠它了，政府有必要也有责任把其用途透明在老百姓眼前，使其真真正正的办到实事，发挥最大功效。

2月穗在售楼盘网签数量7693套市场回暖明显

虽然只是焦点网一家公布的数据，但二月份销售回暖的迹象还是十分明显的。当前是快速出货的好时机，下半年市场仍将面临较大困难。

广州:新推楼盘每周仅增一个 楼价面下行压力

存货量大，市场不明朗，减产促销、快速回笼资金才是王道。

彭磷基：房价难再降  黄文仔：卖不动还是要降

虽然落选了十大振兴产业，但房地产仍会是“两会”讨论的热门话题。房价是不是不能再降，这个开发商说的也不算，为了企业存活，最大限度的减少损失，低于成本价发售也未见不可。

回暖楼盘遇上倒春寒？ 富力称加价反而更好卖

对于房屋此种大宗商品，人们多少会有点买涨不买跌的心理，但在当前已经在很大程度上被弱化了。富力现象如果属实，也只是个例，相信大多开发商对楼市还没那么乐观。稍微有点回暖就加价，判断力跟二手市场反价的那些业主们比也没差。

广州：新版房产证3月1日启用防伪技术更先进

住房市场的规范，需要一步步做起，最终要让老百姓觉得买房放心，住房安心，生活舒心。

资金极度饥渴 碧桂园8至10个月军规遭遇挑战

老总身价大缩水，对赌协议，大裁员，大停工。。。碧桂园最近可谓是很烦很失意。虽然一直以来其都以高效的存货周转能力著称，但在当前资金与市场的双重压力之下，也不得不紧急放慢脚步。

今日广州楼市动态（2009.03.02）

1、房价很难再降

广州市番禺祈福新邨房地产有限公司董事长、总经理彭磷基表示“现在房子的卖价已经是成本价，甚至有些房子的卖价比成本价还低。房价很难再降低了。”

2、下半年楼价仍然会存在下行压力

2月广州楼市总成交量达到7579套，比起1月的5850套又有所攀升。增城、番禺、海珠排名区域成交量前三。值得注意的是，最新预售楼盘目前只以每周一个的速度缓慢增加，近期楼市成交量的显著回升所消化的单位绝大多数是早已可售的住宅。广州目前未售的商品房住宅数量在3.9万套以下，较去年底的4.1万套以上有所减少，表明当前楼市主要是在消化存货。

下半年广州楼市的推货量会较上半年多，如果开发商不合理错开推货时间，楼价仍然会存在下行压力。

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