广州楼市现状及未来发展

 

 

 

2008年10月16日，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文总经理接受了焦点（广州）房地产网站直播采访。

 

话题背景：

在2008年国内楼市普遍低迷的背景下，“十一”黄金周的房地产市场情况，成为“从上至下”都比较关注的内容。为此，从2008年9月29日到10月15日，根据阳光家园网站公布的数据，焦点（广州）房地产网站统计了保利地产、富力地产、合生创展等十家房地产企业在广州地区的销售情况。从统计出来的这些房地产企业的阶段性销售数据，可以总结分析出哪些情况？与前期的预测有怎么样的出入？这样的情况对市场、企业、消费者甚至行业将带来什么影响？2008年底国内房地产市场局势或将如何变化？

 

与此同时，全球金融市场动荡引发的各国救市潮正在进行当中，房地产市场被重点关注，而国内十余个城市出台了针对房地产市场的“救市”政策。受国际经济金融形势的影响，国家或者地方政府“救市”策略将呈现何种路线？具体到广州，相应政策又将如何？

 

 

--------------------------以下为直播实录--------------------------

 

　　【主持人】：今天请各位嘉宾过来主要是讨论下广州“十一”黄金周房地产市场的情况，以及对全同时出现的国内各市出台救市的情况。

 

　　近期房地产网根据9月27日至10月15日阳光家园的统计，对此进行总结，各位专家对于这些数据有怎样的看法，请大家畅所欲言。

 

　　【赵卓文】：十一黄金周是非常特别的，特别在几个方面。

 

　　一、2008年广州楼市的整体销售额是比较低迷的，黄金周是开发商全力促销的黄金周。

 

　　二、今年黄金周的的促销力度是2008年以来力度最大的，从五一到十一，我认为促销力度是非常集中的，国庆前后开发商的广告投入超过了1亿元，已经达到了近期新的高峰。

 

　　三、产品供应量是相对比较多，而且出现了阶段性的供大于求的情况，市场相对低迷，又相对供大于求的情况下，营销如何做，对楼市的后期影响是比较大的，因此十一黄金周的意义和结果是很重大的。

 

　　目前，楼市的人气有所恢复，特别是十一黄金周的几天，看楼的人数有所回升，有的楼盘的销售数额相对不错，提升了市场部分的信心。

 

　　市场的刚性需求还是存在的，毕竟还有部分自住性的买家和物业买家的购买热情还是存在的，不像早期业内对楼市悲观的评判，至少给市场提供了信心，刚性需求始终存在的，特别是一些楼盘，一降价到了一定的目标价位后成交就活跃起来。

 

　　黄金周也存在一些潜在的风险，例如促销力度过大，促销就是要付出代价的，本次的打折和促销力度达到了一个高峰，也有可能十一以后，楼价很难守住9000元/平方米的均价，可能会继续下降，因此市场存在一定的风险。

 

　　这次开发商的期望值和投入也是很大的，持续力是怎样的，很令人担心，从十一黄金周到现在已经过去了一个星期，从目前的持续性来看是比较弱的，开发商的广告投入和营销投入告一段落，购买楼盘的情况有所退潮，这也值得我们担心。

 

至少广州市的地方政府在市场方面的参与度还是不高的，还是无为而治，没有打压楼市也没有救市的动作，因此广州楼市的基本面没有发生大的改变。基于这样的考虑，政策面没有大的改变，宏观层面没有大的改变，产品结构没有发生大的改变，从发展趋势来看，今后的几个月楼市会继续保持下行趋势，销售会有所回升，但是没有达到理想成交量的趋势。

 

【主持人】：赵总提到广州房地产在近期的广告投入不断的减少，黄金周十一后上市公司都希望提升销售额，提高业绩，今年开发商为什么要搞促销。

 

【赵卓文】：今年无论是一手还是二手市场销售都是比较困难的，目前的情况来看，楼市面临突出的问题就是消费信心不足，从去年十月份到现在，已经有一年的时间处于低迷，而且楼市不断的向下走，从1.1万元/平方米到0.9万元/平方米，从高位不断回落，严重的影响了购房的信心，这些值得大家关注，如何重新的提升楼市信心是非常重要的。

 

一手楼的销售信心受到很大的影响，二手楼的销售信心也受到很大的冲击，各大开发商在营销力度是很大的，广告也是全版的，节后持续力度不够，目前最重要的就是如何提升消费信心，必须要有三大基础，第一，楼价是否已经到底。

 

例如黎主任说的楼价达到8500元/平方米就已经是底了，那么9000元/平方米已经接近底部，黄金周期间很多人去看楼，如果他们信心坚定就会转变为买家，例如股市从6000点回落到4000点很多人入市，现在又回落到了2000点以下，如果楼市走股市的道路就很可怕了，我们应该确定合理的阶段性的价格底部。我认为广州楼市最低的情况会达到2005、2006年的价位，这个价位就是比较健康的，如果价格达到六、七千元的话，销售就会出现强劲的反弹，而且给广州市的消费群体和收入情况是很吻合的，就会出现热销。

 

目前的楼市也是政策市，无论是中央还是地方的宏观调控对房地产市场的调控都没有松绑，二套放贷现在也没有动，对开发商的开发信贷抓的很严，对开发商的税收也是很重的，购房者购买房屋后，五年内上市交易的税收也是比较重的，这些方面都不利于资源再流动，不利于商品房流通，变现很慢，因此会严重打击信心。原来的政策从中央到地方都是在楼价急剧上升，而且上升速度很猛的情况下出台的，现在已经是退潮或者是下降通道的时候，政策就应该改变。

 

楼市上升的阶段有严厉的政策，但是目前下行的情况下应该调整政策，我认为政府应该救市，无论是明救还是暗救都要有所行动，不救是不行的，主要是看政府的脸色，政府的一举一动就会影响到广大消费群体信心的重要指数，从中央政府到地方政府只要有所行动，有所表态，有所措施，楼市的信心马上就会迎来下一轮高潮。房地产旺盛后，对刺激内需和相关行业的发展，带动消费都是非常有帮助的，对整体经济也是有帮助的，可以比较好地度过金融海啸。

 

开发商目前要冷静地采取切合消费群体市场的举措，以前是卖尊贵，现在要卖实惠，老是搞精装修提价已经不适合了，广州楼市应该回落到刚性消费，普通居民都可以消费的平民化时代，广州房地产市场的活力和强大的消费力在于广大的白领阶层和工薪阶层，而且是20年来支持广州楼市的主要动力，这两年因为地价不断的上升，各大开发商走的都是高端路线，如果继续走下去就会出现问题。如何寻找未来的销售对象，从而制定开发和销售，现在有钱人都开始变穷，如果还让有钱人购买商品房肯定会出现问题，因此开发商也要理性回归。

这些条件做好了，我认为市场兴旺还是指日可待的，目前的重点是将消费信心重新的搞起来。

 

【主持人】：从成交的数字来看，表现的还是可以的。全球经济不景气，是否对居民购买固定资产产生影响。

 

【赵卓文】：今年国内的房地产市场跟以往有很大的区别，不单是行业的问题，而且跟经济挂钩，在2005年以前，广州楼市内部的供求关系决定了整体楼市的发展，因此广州楼市是健康良性，产品丰富，物美价廉，从这几年的发展来看，整个房地产市场发生了很大的改变。从产品来看，不但是居住消费型的产品，还具有投资的属性，尤其是广州高端的物业，很多的买家都是投资性的，这几年出现大量的公寓都是属于投资性的产品。

 

普通居民的住房条件不断的改善，经过多年的建设和开发，居住条件不断的改善，普通居民购房的动力在于升级消费以及改善需求，恰恰在经济形势变化的情况下，特别是全球发生了金融海啸，对中国的经济面影响是很大的，企业的效益也好，工薪阶层，白领阶层的收入水平都面临很大的调整，2008、2009年大家都变穷的一年，通货膨胀掠夺我们的财富，股市不振，各种企业效益下滑，对未来经济的预期更加担忧，商品房作为大宗消费品滞销是必然的，因为大家对未来的收入和就业预期产生了动摇。

 

境外机构也在抛售国内物业，资金留出国外，因此市场的基本面发生了改变，房地产市场并不是行业本身的问题，并不是自己想如何努力就可以改变的，房地产市场跟整体经济面有非常大的关系，如果说经济和金融体系有很大的波动，楼市跟着波动也是正常的。

 

日本在1989年、1990年崩盘后，现在的楼市水平还没有恢复，到目前已经有20年了，香港金融风暴后，目前也没有恢复到1997年的情况。目前面临的调整期是比较长的，并不会是短期就结束的，因此我们要对未来有准备，要打持久战。

 

【主持人】：今天的新闻反映，18个市政府出台了救市政策，大家如何看待，这跟全球救市是否有很大的关系。

 

【赵卓文】：目前，政府救市存在很大的争论，地方政府救市的积极性是不用怀疑的，很多地方政府的财政收入都是来自于房地产行业的，包括卖地和各种税收，因此房地产的兴衰对于不断扩大的开支来说是非常重要的，近几年地方政府都不断的扩大开支，这几年房地产下跌后，地方政府是比较着急的，因此地方政府救市是比较积极的，无论明救还是暗救都不会起到关键性的作用，如果房地产市场要复苏的话，几个关键性的问题不是地方政府可以解决的。

 

一、开发信贷的放松是由中央政府控制的，让开发商缓口气，资金是地方政府无能为力的。

 

二、二次放贷有关的政策以及房屋购买五年内税收的减免都要给予调整，这些都是地方政府无法做到的。

 

三、“70、90”的问题，对于产品结构来说，70%面积控制在90平方米幅度内，对房地产市场有很大的影响。

目前房地产开发有沉重的税负，应该给予松绑，这种税负是前所未有，自从大陆有商品房开发以来，税负是越来越重，到目前已经达到了顶峰的阶段，开发商的成本中很大一部分都是税负，这几条都是地方政府无法解决的，大头还是由中央政府来解决，今后如何发展，要看中央政府如何行动，因此房地产市场还是要看政策，2009年房地产市场是否可以快速回暖迅速走出低迷，关键还是看政府如何出台政策，尤其是中央政府的政策。

 

【主持人】：具体到广州来讲，是否应该出台一些其他城市的救市政策。

 

【赵卓文】：广州是商品房市场化程度很高的城市，我们在各方面的探索都是走在全国的前列，这几年广州政府是跟着中央政策走的，目前可以做的事情是比较少的，广州政府实际上也有暗救的措施，例如限价房对2008年广州楼价打压是很严重的，2009年的情况有所缓和，这是重大的利好。

 

土地出让的数量减少了，经过三年的开发周期后，市场就会稳定回升，地方政府实际上做了很多的事情，目前是暗救的措施，并不像杭州和上海那样，政府旗帜鲜明的站出来，搞地方的“穗几条”，一下子就可以将广州楼市的信心提升起来，广州楼市就会止跌回稳，广州人还是喜欢购买物业的，购买物业的持久性还是比较高的，广州人喜欢长期持有物业，因此广州楼市的基本面还是健康的，而且广州楼市持续发展还是可以期待的，目前存在暴跌的可能性的特殊背景下，现在面临的挑战很大，不仅仅是国内外的情况，几个产业链的情况都很明显，普通市民的收入增长也面临很大的挑战，在目前困难的预期下，政府由暗救改为明救是很关键的，我主张政府该出手了。

 

【主持人】：赵总的观点是广州市人民政府也要出台明救的措施，不能再犹豫了。

 

【赵卓文】：现在要明救，要稳定市场。

 

【主持人】：如何将市场带动起来？

 

【赵卓文】：我今天写了一篇博客，专门是关于明救和暗救的问题，广州市政府也在暗救，例如限价房的问题，现在是犹抱琵琶半遮脸，对于广州政府来说，现在不是出头鸟的问题，现在的时机也是刚刚好的，从去年到现在已经有一年的低迷期了，现在在8500元/平方米—9000元/平方米的区间稳定一下，否则就会很快下跌到六、七千元的区间。

 

【主持人】：下跌到六、七千元的时候，大部分的人就稳定了，大部分的人就高兴了。

 

【赵卓文】：那么高位购买房屋的人就不高兴了。

 

【主持人】：您认为2008年剩下的几个月市场和政策会出现怎样的变化，请简单的总结。

 

【赵卓文】：第一句话，跌势明显，销售依然会低迷，第二句话，政府政策调整值得期待，第三句话，跟房地产相关的产业因为国际国内的情况会发生很大的变化，容易会引起楼市的波动，大家应该关注风险。

 

【主持人】：今天的访谈到此结束。

 

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