广州房地产发展商应做四个检讨

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

广州楼市2008年低迷，原因很多。

作为房地产发展商，应该到了总结检讨和反思的时候了。

无疑，广州房地产商已经进入“寡头垄断”的阶段。前三名公司的市场份额分别占到8－10%，前十位公司总市场份额占到70%以上。广州房地产的一手市场已被高度垄断。在这一点上，广州楼市与深圳、北京、上海等城市都有明显区别。

在正常“高度垄断”的市场背景下，房地产价格很少会出现暴涨暴跌的情况。

但广州楼市2007年暴涨，发展商老板“贪婪”的本性暴露无遗。2008年又出现急跌，发展商们“乌合之众”又呈“黄牛下水各顾各”的溃败状况。

种种情况，都很难与“成熟市场”、“垄断经营”、“稳定发展”相联系。

广州房地产发展商至少应作四个检讨。

1、过度“暴涨”不可取。

2007年广州一手楼价升幅逾30%，这是十分危险的事情。发展商们也该反思一下：成本也就这么多，自有资金回报率超100%，确实是“命好”，但也不该如此贪婪。任何一种产品价格过度疯涨，都会带来一系列问题，最终都“玩不久”。

广州大发展商都是立志要长期发展、长期经营的，但2007年却由于贪得无厌，把市场搞坏了。急功近利的提价，确实到了检讨的时候。

就算市场需求再旺，一年升价20%也是上限了。否则肯定玩不久。

2、与政府沟通不够。

广州发展商们做了20多年，关系网络已经完全打通。连广州市长都说“有压力”。广州“穗七条”出来后，发展商的市场份额明显减少。政府2008年推出限价房1.5万套，经济适用房2000套。2009年经济适用房更达2万套。政府保障性住房和限价房已占市场20%以上份额，发展商份额大为缩水。

限价房更是模糊了保障性住房与商品房的边界。一切都表明，大量建设限价房，商品房肯定受伤。发展商不与政府主动沟通是不行的。

3、客户群体培育不够。

以往发展商做大盘，低开高走，培育了很多“粉丝”。富力、恒大、碧桂园等公司，更是深受工薪阶层和投资客喜爱，因为它们永远“不吃尽”利润。

这几年，一切都变了。发展商们做大了，上市了，可卖1元，永远不卖9毛9了。

投资客被“打跑”了。一次置业者享受不到优惠了。

广州楼市对客户的培育始终力度不够。广州房地产，珠三角的买家不多，国内、国际的买家更少。广州人是有钱，广州人确实喜欢买房，但一座城市的房地产永远是一个内部系统，自娱自乐，怎么可能继续做大做强。

连客户都懒得去培育，去发展，一天到晚盯着广州城里那一小撮多次置业者，广州房地产很快就会山穷水尽。

4、研发力度和产品提升不够。

价格上去了，品质是否有相应的提高？答案是否定的。楼盘素质有提高，但投入度不够。

很少见到广州发展商做出什么产品研发。

也很少见到广州发展商做出市场分析报告，来引导消费。

经验主义，公关为先，赚钱至上，这样的经营理念，存在很大的风险。

发展商目前的盈利主要来源于：土地价值转移和市场上升带来的超额收益。技术、产品、管理均是次要因素。这种“赚钱”的现状让很多老板的双眼被迷惑了。事实上，长期发展的企业，一刻也离不开产品、技术与品牌。

2008年是广州房地产颇为关键的一年。

稳定楼价是当前行业的重大任务。

广州房地产发展商至少应抓紧做好以下4项工作：

①加强与政府沟通。清晰商品房与政府保障性住房的边界，协商各自的份额和比例。

②加强行业沟通。避免过度“杀价”与恶性竞争。

③加强对消费者宣传，培育全新客户，打开广州楼市全新的营销方向。

④调整开发计划，2008－2009压缩战线，减产自救，稳定市场。保证资金链不断裂，避免盲目扩张。

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