注定清淡的“五一”楼市

（赵卓文  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

广州房地产历经30年的商品化进程。“五一”楼市也呈不同的表现。80-90年代，“五一”是广州人一年选房行动的开端。传统的广州人春节之后过清明，清明之后才考虑买房，故“五一”节大有“一年楼市之春”的特点。

自从“五一”变成黄金周后，“五一”长期变成了广州房地产的“黄金之周”、“楼市超级市场”和“狂欢派对”。在2001-2003年华南板块促销之际，“五一”卖楼达到了高峰，曾有楼盘统计过，光“五一”假期，就有16万人到达售楼部现场。那时候的“五一”购房已经与“消闲”、“度假”和“娱乐”结合在一起。其盛况至今仍令人津津乐道。

2008年，五一“黄金周”嘎然而止。喧嚣多年的“五一卖房”也注定要沉寂下来。

一、2008年的“五一”面临低迷的市场现状。

广州楼价2007年10-11月到达顶峰。楼市从2007年10月开始降温，至今已逾半年。“量价齐跌”是当前市场的主要特征。从2008年第1季度数据看，广州楼市正处近6年来最困难的滞销期。

预计整个2008年都是调整期，价格呈现全面下降趋势，虽然发展商的促销叫卖声会一天响过一天，但今年“五一”楼市注定成交清淡，市场平静已成定局。

广州市国土房管局公布了2008年1月至3月广州10区一手房及二手房成交量及均价。1月一手住宅成交量不足35万平方米，2月为23.12万平方米，3月略有回升，约38万平方米。这些数据仅为正常月份成效量的1/3左右。

现在住宅已经不是生活必需品，市民买涨不买跌的心态明显。在大众心理预期楼价仍会继续回落的情况下，只会越降价销售越惨淡、楼价越降成交越萎缩。

二、目前广州楼市存在四个大利空。

1、地方政府调控。广州政府大力推出的限价房，今年预计总共有1.5万套推出市场，对楼价杀伤力很大。2008年，对楼价杀伤力最大的将是限价房。限价房与商品房之间有巨大价差，北京是35％，广州是20－30％。

另外，政府保障性住房的建设量加大，例如廉租房，1块钱1平方米的租金水平，带走不少租客。直接影响广州市整体租金水平，从而造成广州租金水平稳中有降，从长期趋势看，将带动房价向下。

2、金融政策收紧。目前，房地产开发信贷受到严格控制，消费信贷也在严控。提高首付比例，提高利率等，无疑使市场购买力受到影响。广州大型发展商普遍资金紧张，为多年来最窘迫阶段。降价抛售压力大增。

3、大众心理预期。目前整个消费群体对“2007年楼价是顶，2008年要回落”已经形成了明显的共同预期。大众看空，将使投资退潮，保值增值型购房需求减弱。广州市场自有住房拥有率已达80％以上，不依靠投资性购房，难以维持房价的长期走高。

4、住宅套数供应量增加。随着“国六条”的落实，90平方米以下住房套数将增加。预计2008年，90平方米以下户型将占31％左右。中小型套数增加，大户型套数减少，将使供求关系缓和，“换房升级”消费欲望减弱。

面临上述四大利空，2008年广州楼市全面进入调整期。

三、广州楼市，正处“牛熊分界线上”。

分析2008年3月之后的广州楼市，销售量持续低迷，将会延续到整个2008年。发展商仍然掌握市场主导权。目前，发展商最佳的对策是：减产自救，放缓开发进度，减少2008年的上市量。如果广州市场商品房供应量控制在50万平方米/月的水平，广州楼价将会很快止跌企稳。

广州楼市不缺资金，也不缺投资价值。广州楼市的投资吸引力，是决定楼市发展的关键因素。当前广州楼价基本平稳，尽管严重滞销，但楼价没有出现大起大落。主要原因在于：2006－2007年购房的大部分炒家还按兵不动。

广州楼价下一步走势，还要看炒家面色。倘炒家普遍看空，将会纷纷出货，直接打压二手楼市，进而影响一手市场。倘炒家继续看好，一手市场有望在下半年转暖。

2008年的“五一”，广州楼市还未真正迎来春暖花开的日子。