东莞看楼日记

 

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

 

2007年11月22日（星期四）

 

“2007年东莞金牌地产评荐”活动邀请我去担任评委。我很快就答应了。除了当评委外，另外也可以籍此机会，仔细地再观察一次东莞的房地产。

 

2007年，谁是广东房地产的代表？我认为东莞可以当此荣誉。广州、深圳由于受到土地资源的制约、大发展商的垄断及楼价已近顶部的影响，房地产开发已呈“高峰下行”之势。而东莞房地产却正处明显的升势，大型发展商不断涌入，产品层次丰富，外地购买力强势入侵，本地购买力（尤其是高端购买力）不断被激活。

 

如果说，广州、深圳房地产开发象下午三、四点钟的太阳，那么东莞的房地产应该就象太阳正当午，正在热烈地燃烧。

 

本次“东莞金牌地产评荐”活动要搞四天，在东莞的河畔酒店要住四个晚上。这种时间安排，对我来说，是一种奢侈。这几年工作异常紧张，长期奔走于各地城市，我已经很久没有在一家酒店连住四天的经历了。

 

2007年东莞的房地产是如此的精彩，吸引住我放下了公司的所有业务，安心在东莞住了下来。

 

今天是活动的第一天，共看了八个楼盘，分别是金城中央、中信·森林湖、景湖春晓，天骄峰景、丰泰城、锦绣山河、格林上院、沁林山庄。

 

今天看楼，有如下几点印象深刻：

 

（1）东莞楼价升幅之快令人惊讶。中惠·沁林山庄去年年底卖5000－6000元/平方米，现在已经卖1.3万元/平方米。一直被认为“白领住宅”的景湖春晓已涨到8000－10000元/平方米。中信·森林湖联排别墅2－3万元/平方米，独立别墅4－5万元/平方米。东莞光大公司即将推出的锦绣山河项目，据说要卖到6－7万元/平方米。这种价格，已经比肩深、穗，有过之无不及。

（2）东莞房地产开发创新动力很足。如中信·森林湖的联排别墅，采用公共地下室（阳光地下室）设计，每户两个车位。上部结构完全人车分流，很有创新意识。

天骄峰景项目号称打造南中国最昂贵的艺术公园，在园林中广泛种植名贵树种，动辄数百万元的罗汉同、黑松等，非常奢侈。走进锦绣山河项目，销售经理滔滔不绝地向我们介绍湖边的“大树”：每一棵都不少于5万元。格林上院推出了“天际泳池”，把大家都吸引过去看个究竟。

（3）户型设计成熟合理。经历了多年的发展及外地公司的渗透，东莞的户型设计已趋于成熟，基本上很难发现有“致命缺陷”的户型。这跟买房者的水平提高也有很大关系。

（4）建筑风格多样。天骄峰景建筑主色是纯黑色，配以白线条，非常大胆。中信·森林湖、中惠·沁林山庄等，则大量采用西班牙式建筑，做得很经典、很地道。中国的建筑师在东莞找到了充分发挥的平台。

（5）外地人购房（主要是深圳人）比例高，有的楼盘达到50％以上。购房者的变化带来了东莞房地产营销的变化。锦绣山河，“中国人的山河梦”这个营销主题很妙。请来布莱尔营销，更是大手笔。

2007年11月23日（星期五）

 

今天早上打开《南方都市报》，头版头条是“股市跌破5000点”，估计这几天中国的股民日子难过了。

 

东莞房地产的新闻是：量跌价平。东莞10月的成交量比前三月降近四成。城区房价再次出现6000元/平方米。有人预测，东莞楼市出现拐点迹象。

 

今天跑了莞城、万江、厚街、常平、桥头几个地方，看了景湖湾畔、理想0769、丽水佳园、湖景一号、东田丽园、东田翠湖湾、石竹山水园等几个项目。

 

景湖湾畔的产品相当成熟。产品品质提升之快，令人惊讶。其发展商：“光大地产——珍惜每个家的期望”的理念也是相当出色。

 

“理想0769”的楼盘名字创意不错。因为东莞的区号就是0769，“理想0769”暗藏“理想东莞”之意。

 

湖景一号位于厚街，别墅卖3.3－3.7万元/平方米，高层卖8000元/平方米。沙滩泳池3500平方米，号称“第一大”。一个地方的经济水平决定了地区楼价。厚街云集了大量企业，富豪阶层数量之集中，在全国乡镇级中都属罕见。故，高档物业，尤其是别墅，还是大有市场的。

 

常平的情况与厚街相比，恰恰相反，100多家房地产企业激烈竞争，房产难做。东田丽园和东田翠湖湾品质都不错，但销售速度并不快，在这种区域做房地产，只有慢慢来。

 

石竹山水园在桥头，目前多层卖到4700元/平方米，独立别墅10000元/平方米。一个偏僻小镇可做千亩大盘，并且能卖这个价格。如果让重庆、武汉、长沙这些城市的发展商来看看，一定把他们羡慕得两眼发红。

 

今天在一份东莞楼盘的广告杂志上，还看到“东莞地产广告语”专录：

 

最温暖：光大地产 ── 珍惜每个家的期望。

 

最祥意：万科城市高尔夫花园 ── 进一步庭院深深，退一步无地情怀。

 

最嚣张 ── 读懂已是身价所在。

 

最亲切 ── 我的城市我的家（理想0769）。

 

最惜字 ── 生意＋生活（聚星岛）。

 

最煽动 ── 小投资里的宽生活（宽窝）。

 

2007年11月24日（星期六）

 

今天看了东莞卡布斯、名门世家、名门公寓、百悦尚城、城市假日、宜景康源、君悦2046、学府一号、塞纳河畔、君汇华庭等10个楼盘。

 

今天看的楼盘基本上为公寓类产品。

 

东莞仿佛在一夜之间突然冒出了大量的公寓类项目。据初步统计，年末推出的小户型公寓超过1万套。

 

东莞这座城市不乏富豪，更多的是蓝领阶层。这座城市缺乏的是白领、中产阶层。公寓类项目能否有市场？

 

东莞市场租金有限，楼价高企，租售比失衡，作为投资类的公寓是否有生存空间？

 

一座城市在短期内推出大量公寓，市场能否承接？

 

这些问题，目前都没有答案。

 

但这几天在东莞看了近30个楼盘，发现售楼部里都是冷冷清清，门可罗雀。东莞市场之冷之淡，十分明显。更兼市场供应量在年底还要放大。很多楼盘都在蓄势待发。这样看来，东莞年末的楼价下降的可能性极大。

 

东莞楼市流行毛坯房，或者公寓的出现，会改变这一格局。

 

“君悦2046”这个名字很前卫。户型名字：“四季物语”，“向左走向右走”，“如果·爱”，都很特别。

 

“塞纳河畔”这样旧城改造的项目，如果在别的城市，一定会受到热烈欢迎。但是东莞是一个不断拓展新区的城市，旧城改造项目的吸引力就降低了，这是中国城市房地产发展中少见的。

 

2007年年末的东莞房地产，似乎已走到了发展的十字路口。

 

2007年11月25日（星期日）

 

今天上午跑了一个多小时，到了塘厦，看东郡项目。

 

东郡项目号称“国际品质、地中海风情美宅”，现价5000－6000元/平方米。给人印象深刻的是A3＋A4户型的组合，约43m²＋93m²，组合出137平方米的户型，几乎组合得完美无暇。现在受国六条“70/90”政策的影响，类似这样的“经典组合”当会越来越多。

 

这样的组合，首先避开了90平方米的壁垒。另外，税费也由3％降为1.5％有效。但2007年9月27日开始的“房贷新政”对第二套房按揭条件的限制，又对这种组合发出了挑战。

 

政府、发展商、市场总在不断博弈中。

 

中午11：00左右，我们到达了樟木头。中惠·香樟绿洲项目的开发水平和产品品质超出了我的期望。西班牙风格建筑的打造非常经典，很成熟，值得同行们去看一看。

 

拉丁风格，无忧无愁，今朝有酒今朝醉，这样的“几时行乐”的风格在今天的中国开始流行，这在以前是不可思议的。

 

考察完东莞楼盘。中午在“城东十三碗”的“东莞人家”酒楼吃饭。又谈到了当前楼盘人气不足的问题。东莞楼价今后几个月全下调，似已是大家的共识。