税费过重是房价高企的重要原因

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

广州政府为了抑制楼价上扬，采取了前所未有的干预政策。最直接的表现就是“穗七条”的出台。事实上，政府决心加大土地供应量以扩大供给，满足不断增长的需求，思路是正确的，具体举措也很具实操性，令万千市民对“降价”充满了期待。

然而，2007年的广州楼价，是多种因素综合作用的结果。光有“穗七条”，短期内要使广州楼价平稳下降，确实不易。政府似乎还有必要采取更进一步的行动。如果在税收、土地政策和行业管理上没有“体制突破”或“政策突破”，广州楼价降也难。

要深层次解读广州房价，必须深层次解读广州商品房的成本。过去10年，广州楼价与成本之间没有必然的联系，楼价经常背离成本，而且波动很大。例如，2000-2003年广州番禺“平过自己盖房”的低楼价，又例如2006-2007珠江新城“超过成本一倍”的住宅售价，都是楼价大幅度背离成本的典型例子。

然而，2007年后，广州房价将有三个挂钩：（1）与宏观经济增长速度挂钩；（2）与成本挂钩；（3）与住房需求挂钩。

这里只谈谈房价与成本挂钩的问题。

先看看广州商品房开发的成本。

1、土地成本。如果是公开招标、挂牌、拍卖出让，并且没有限制。土地成本约占总成本的40-60%，平均不低于50%。例如2006年万科金沙洲地块，楼面地价4033元/平方米，而总成本肯定在7500元/平方米以内。

2、土建成本。以高层建筑（100米以内）为例，土建费用一般为1100-1600元/平方米。（不同企业管理水平不同，成本不同；不同体制的企业成本不同；不同地质条件下的成本不同；不同建筑风格的造价也有差异）。

3、装修费用，现在广州的商品住宅一般都带装修。一些“豪宅”号称装修费2000-3000元/平方米，其实专业人士都知道，发展商“批量”生产，成本也就800-1200元/平方米。

4、期间费用。包括贷款利息（一般占总成本3%-5%）、管理费用（一般占总成本3%-5%），营销费用（一般占总成本2%-5%）。需要指出的是：近年广州房地产营销费用在逐年下降，融资成本却在逐年上升。

5、税费。在开发过程中，发展商要交纳巨额的税费。主要包括：

（1）市政配套费和垄断部门收费。约占总成本5%-8%。

（2）营业税（销售额的5。5%）及附加。

（3）预征所得税（销售额的6%左右）。

（4）土地增值税（增值的30%-60%，号称中国最高的税种）。

（5）土地交易税和房屋交易契税（1。5%-3%）。

通过以上分析，我们可以看到。房地产实现销售后，其实15%以上要被税费收去，发展商的实际收入不到85%。这是楼价高企的重要原因。

回头看看政府在房地产开发中的收益。先收一笔占总成本50%以上的“地价”。待销售开始后，再收销售额15%以上的税费。发展商受此挤压，焉能不“羊毛出在羊身上”，不断加价。

在成本与房价高度挂钩的今天，广州不可能有“廉价”的商品房，只可能有廉价的“新社区”、“三限房”或未来其它形式的经济适用房。