“天价”卖地凸显市场缺陷
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

8月31日广州卖地的结果，出乎大家所料。

 

金沙洲B3725D01地块，总用地144657平方米，容积率3.0，总建筑面积433971平方米，80%要建90平方米以下户型。

 

这样的条件。万科的报价17.5亿。楼面地价超4000元/平方米。天价！又见“天价”！

 

昌岗路用地，也卖到了3974元/平方米的楼面地价，虽然100%要建90平方米以下户型。

8月31日卖地的结果，确实值得大家深思。

 

1、大发展商“缺地”情况严重。在政策不明朗、市场不明朗、土地限户型的严厉规定下，依然如此拼命拿地，只能证明发展商“钱多地少”。

 

广州开发商中目前土地储备最多的合生创展，土地可开发9-10年，富力土地可开发6-7年。而万科、保利、中海等企业明显土地储备不足。

 

2、金沙洲项目卖出“天价”，并非万科一家所为，保利、中海均报出了16亿以上的“天价”。说明：发展商对项目的判断和对市场的判断出乎意料的一致。

 

发展商们对项目前景的看法，与媒体的看法大相径庭。

 

发展商们普遍存在的乐观情绪，在今年以来的一片市场“负面报道”中，显得十分耀眼。广州房地产目前已成为大公司的“天下”。今年以来，大公司均“不言不语”，暗中却都异常看好市场。广州楼价要降，难了。

 

3、金沙洲项目卖出“天价”。有二个异常，第一个异常是超越了土地占成本的比重“底线”。项目楼面地价逾4000元/平方米，以容积率3测算其它综合成本，预计在2300-2500元/平方米之间。项目综合成本大约在6300-6500元/平方米之间。这么算下来，土地成本占总成本的比重达到60%。超过了广州一般卖地时的土地成本比例（30%-50%）。

 

第二个异常是“价格与成本之间的差距不明显”。成本6500元/平方米，卖到7500元/平方米，也只有15%的回报。金沙洲目前尚未完全成熟。万科在“四季花城”项目积累了一定的经验和信心，但这一次地价17.5亿元，每天利息就相当于一辆广州本田，压力如此之大。

金沙洲绝对不是那么好做的项目！

 

广州本地的发展商是不会贸然去干这样的“危险”项目的。

 

万科有自己的品牌，有自己的研发能力，更重要的是有自己的市场判断力。但万科也不是常胜将军，历史上万科也曾打过败仗。

 

广州房地产，这一次真的要好好看看万科的表演了！

4、在大发展商“垄断”的广州房地产市场，终于透出了大公司“乐观”的声音。“小户型”不赚钱，似乎“不攻自破”；市场不明朗，楼价要降，似乎也成为了谎言。

 

高地价，高楼价，高入市门槛。广州房地产正朝要“三高”的香港模式迈进。香港人的户型也很小，但香港的楼价也很高。广州廉价“商品房”时代似已一去不复返了。

 

5、值得指出的是：珠江新城是目前广州土地“最抵”（最有价值）的区域。楼面地价3000-4000元/平方米，成本7000-8000元/平方米，写字楼商业短期回报仍非常乐观（10000-13000元/平方米有保证）。聪明的发展商（如富力）屯地就十分积极。

 

从目前回报水平看，珠江新城是广州最赚钱的区域之一。金沙洲是不明朗区域，再有实力的开发商，都面临着残酷的市场赌博。

 

6、面对“疯长”的地价，广州政府应该想想新办法了。过高的地价，竭泽而渔，最终伤及三方（政府、开发商、购房者）。通过大量卖地，扩大土地供应平抑楼价的想法很好，执行起来却变了味道。再不调整策略，极可能积重难返。

 

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