赵卓文（ 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

广州限价限套型商品房土地出让正式开始了。开发商将面临一场戴着镣铐跳舞的游戏。

 

从8月23日起到9月5 日，广州科学城KXC-H3（用地面积８８１０５平方米）和KXC-H4（用地面积１４２０３１平方米）两幅二类住宅地进行挂牌。这次挂牌出让在限套型、限房价基础上，采用竞地价方式出让。

 

这两块地的土地挂牌底价为每平方米楼面价格1173元/平方米。另外，为了保证最后能建成符合要求（90%）的中小户型，规划对住宅建筑套密度、住宅面积净密度也作出了要求。这两幅最终必须建成至少4603套限价中小户型房，每套房的最高价不能超过6000元/平方米建筑面积。开发商必须在签合同后的3 个月内向规划部门报送符合本地块规划设计要点和相关规范的用地规划方案，6个月内动工建设，两年内全部完成本地块的开发建设。

 

上述待出让土地一经公布，马上在广州业内引起了极大的关注和争论。毕竟限价限套型商品房土地出让，在广州还属首次。 各种游戏规则尚有待完善，也有待大家去熟悉。但毕竟游戏已经开始，我们有必要进一步去研究这副镣铐的实质，才能知道如何去跳舞。

 

（一）６０００元定价是高还是低 ？

 

目前，认为6000元/平方米限价定得太高的意见占了上风。理由主要有两条。

 

1、大家在“阳光家缘”查到了，KXC-H3 和 KXC-H4附近的房价（普通物业）大约在5000元/平方米左右。因为待出让地块的居住环境目前尚不成熟，所以房价暂时还比较低。故有人质疑，“作为广州的首批限房价地块，将房价定到高于周边现有商品房价格合理吗？”

 

2、土地挂牌底价为每平方米楼面价格1173元/平方米，容积率2。0，倘开发商以底价获得项目。除了地价外，再加上土建费用、装修及景观费用、配套费、利息、管理费、所有税费等（全部合计，2500元/平方米一定可以干得下来），开发商的综合成本大约为3600—3700元/平方米。6000元/平方米销售限价，开发商的利润空间较大。

 

事实上，广州政府公开卖地已经富有经验。类似上述的数字肯定早已算得清清楚楚。6000元/平方米限价，仅仅只是一种策略性的需要。

 

毕竟是首次游戏，将首次限房价项目的价格定得相对较高，可以让开发商有拿地的积极性。大家想想，第一次，如果条件太苛刻，无人问津，那以后的游戏就很难玩下去了。

 

不作这种换位思考，就很难理解“6000元/平方米限价”的合理性。我们没必要怀疑政府部门的计算能力和分析能力，毕竟他们才是游戏规则的制定者。相信诸君算得出的结果，他们早就算到了。

 

我的看法是：以后遇到这种“超常规”的数字，大家不必急着发表意见。等几天结果出来，一切就水落石出了。

 

（二）开发商赚了便宜？

 

当前，认为“开发商赚了便宜”的看法很多。事实上大错特错。

 

招标、拍卖、挂牌公开出让土地。最受影响的是开发商。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司曾对过去十年广州房地产开发商的盈利来源作过系统研究。从整个行业看，广州房地产利润60—70%来自土地“价值转移”（赚土地的钱）、15—20%来自管理劳动、15—20%来自风险创新报酬、3—5%来自垄断收益。

 

公开出让土地，开发商没有机会赚土地的钱，只能全力去拼15—20%（全投资）的利润。

 

值得指出的是：不管是不是限价限套型，最终获得土地的开发商的回报水平基本是确定的，那就是投资的15—20%。广州从1997年到2006年公开出让的土地，80%落在这个范围。预期利润多了，会有人来争，预期利润少了，大家就不会干。毕竟资金也有机会成本，手中拿着几个亿，还怕没项目做？

 

所以，除非出现一些非理性的“过江龙”（类似去年琶洲那两例），否则开发商就是吃定15—20%利润了。限价只是“限”了政府的收入（卖地钱），开发商的要求利润和预期利润是不大会改变的。

 

然而，广州的开发商们为什么还普遍人心惶惶呢？

 

问题不在于这次科学城的土地出让。这两幅地，成本售价已经很清楚，大有赚钱前景，大家赶紧去投吧。（前提是：对政策有判断，对未来市场有信心，对在科学城做中小户型有心得）。

 

问题在于：限价限套型项目就象一副镣铐，目前还比较松，还跳得动。以后会紧起来吗？我个人的答案是肯定的。

 

（三）限价限套型商品房土地出让的实质

 

限价限套型商品房土地出让的实质是：政府把卖地的部分预期收入“贡献”出来了，以求达到降低房价的目的。

 

前面已经分析到，开发商要求的回报不会降低。但由于项目加上了“限价限套型”等约束条件，项目开发价值降低，最终导致政府的预期地价收入必然降低。

 

现在的问题是：这部分政府“贡献”出来的利益，现在变成了一部分人（未来项目最终买家）的福利。能体现公平吗？

 

已经有人公开表示：“限价没有用的。”因为开发商有合法的手段可以对房子进行操纵。比如，进行内部销售或者其他变相的卖房方式，先把房子按限价卖出去。然后，再以市场价当成二手房转手，并最终获利。

 

从这么一个细节，已经可以看出：限价房有实施漏洞，规则还不完善。整个实施体系还有待完善 。

 

（四）未来的四个预期

 

我们一定不能因为这次限价限套型商品房土地出让指标宽松，就掉以轻心。

 

（1）因为“限价限套型商品房土地出让”是中央政策的贯彻，北京已经大面积展开了。广州大面积展开在所难免。开发商戴的这副镣铐会越来越紧。从公开出让市场拿地，将越来越难，约束条件越来越多。开发商的预期利润也将被迫降低。

 

（2）今后的项目限价，政府应更慎重。建议加强研究论证。既要达到平抑房价的目的，又不要严重打击市场。既要让开发商赚到钱，又要让有需要的老百姓真正得益。游戏规则还需完善。

 

（3）因为有了“限价商品房”，2007—2008的市场将很微妙。购房者的心态是“只买对的，不买贵的”。“限价商品房”就如大海中的航灯，给市场定义了标准。对开发商绝对不是好消息。

 

（4）关键看政府今后一段时间的土地供应够不够多。倘“限价商品房”数量达到市场供应量的20%。广州楼价在2007—2008年全面回落的机会很大。