“国六条”后广州首次卖地的四个看点

 

赵卓文（ 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

　“国六条”后广州首次卖地终于在7月31日正式公告。位于昌岗中路164号 的商品住宅用地，总用地面积18451平方米，其中净用地面积12817平方米，容积率≤3。该地块的规划设计条件，要符合《关于近期拟出让地块住宅套面比例问题规划意见的函》等的要求，即建筑面积90平方米以下户型所占比重应达到开发建设总面积的100%。

 

　　金沙洲B3725D01地块为二类居住用地，总用地面积144657平方米，容积率≤3，总建筑面积≤433971平方米。该地块的规划设计条件，要按照《关于确认金沙洲B3725D01地块规划设计条件问题的函》等执行，即建筑面积90平方米以下的户型所占比重要大于或等于80%。
 
关于这次卖地，有四个情况值得关注：

 

　　1、规划设计指标和土地使用性质的微妙改变。这两个地块曾在市国土房管局2006年6月15日的“广州市国有土地使用权出让预告”中出现。其中，昌岗中路地块原用地性质为商住，容积率≤2.1。现在调整为商品住宅用地，容积率≤3。

 

金沙洲D区原容积率≤2.44，现改为≤3，但建筑面积90平方米以下的户型所占比重要大于或等于80%。

 

这些调整与“国六条”的政策导向基本一致。

 

2、这次土地出让采取招标方式。并对投标单位（必须具有法人资格，至少具有AA信用等级）设定了较为严格的限制条件。大家注意到，几乎同期出让的珠江新城的几块办公金融用地，却采取挂牌方式，连自然人都可以自由参加。

 

这种反常情况的出现（事实上，住宅项目并不比办公项目贵，也不容易“烂尾”），说明特殊时期，住宅项目已经成为“火山口”，限制只会越来越多。

 

3、风向标。

 

其实，看到卖地公告，真正睡不着觉的，应该是一些手中还有地，但没有拿到开工证的开发商。

 

这次卖地，规模很小，指向的意义很大，基本上有风向标的作用。往后报建难了，很多项目必须进行规划调整了，老板们的头发又要白多几根了。

4、地价预期

这次卖地，首次增加了“户型比例”限制，引起了大家的关注和猜测。其实，昌岗中路项目不足4万平方米建筑面积，套数400多套。规模小，地段又非常成熟。户型比例限制后，开发商的项目定位不会有很大影响。依然是有很大前景的项目。预计竞争会非常激烈。楼面地价有可能突破3000元/平方米。倘真的出现这种情况，政府、舆论的导向，都会宣传“广州中小户型受欢迎”了。

 

金沙洲项目80%中小户型的限制，对项目有一定的影响。但金沙洲目前还不成熟，尚不具备大规模做大户型的条件。90平方米为主的舒适二房或小三房，再在设计上取些巧，开发商还是有钱赚的。

 

需要指出的是,既然是公开卖地,自然就不会低地价,没有低地价,又怎么会有低楼价.热望因为"中小户型"而有"低楼价"的媒体和老百姓恐怕要失望了.

 

两个项目既然已经公示了许久，肯定已经有“意向”的开发商。相信8月31日的招标竞争会很激烈。