赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

昨天关于广州经济适用房的文章发表后，不少朋友发表了意见。其中很多人的态度是将信将疑：“167万，政府虽有计划，肯定不会建那么多吧？”“经济适用房主要是对无房户，对商品房应该影响不大。”

 

我在这里，提醒大家还要注意广州重启经济适用房建设的三个背景。

 

一、广州经济适用房建设的政治背景

 

 广州已经有将近10年没有搞经济适用房建设，开发商也过了10年好日子。但这并不代表广州市政府今后不搞经济适用房建设。

 

经济适用房建设是非常政策化的举措。虽然从90年代开始，中央年年都强调经济适用房要占各地多少多少比例。但各地方政府的执行力度是千差万别的。例如，广州过去10年基本不搞经济适用房，仅通过市场化就基本解决了普通居民的住房难问题。这种住房发展模式与北京就截然不同。需要指出的是：搞经济适用房，需要兼顾公平，老百姓容易有意见，政府部门会很累。有的城市就搞到焦头烂额。广州过去10年基本上避开了这个问题。

 

2006，恰逢宏观调控，恰逢政府主要领导换届。在经济适用房的建设问题上，已经表现出明显不同的思路。

 

广州市政府的能力和财力，我们有目共睹。按照目前广州GDP的增长水平，经济总量五年就可以翻一翻。广州市可以在2年内建成“巨无霸”的大学城，当然就有能力一年半建成167万平方米的经济适用房。

 

我们无须怀疑政府的能力。我们需要关注的是本届政府在广州经济适用房建设问题上的决心和力度。这个政治背景是我们不能忽略的。

 

二、广州经济适用房建设的经济背景

 

自从1996年三大解困小区落成后，广州政府10年再没启动经济适用房建设。原因很简单：没有比较优势。

 

90年代，偏远、缺配套的政府解困房卖到3000多元∕平方米。竞争力不如开发商的商品房，在产品、售价、营销上都输了一筹。

 

现在广州再搞经济适用房建设，“相对竞争优势”很明显。倘成本控制得好，广州经济适用房的售价可以控制在每平方米3000元左右。相对均价超过6000的商品房。2006年广州重启经济适用房，相对竞争优势非常明显。

 

三、广州经济适用房建设的文化背景

 

经过20多年的商品化发展，广州的住宅建设水平已经大幅提高。高层超高层的楼盘都已经为广州人普遍接受。回想10年前，广州解困房的买家，都是争购“9层无电梯”住宅。高层解困房一度滞销。

 

10年来，老百姓收入提高了，居住观念提高了，时代的进步非常显著。

 

经济适用房有望打破“低档”、“劣质”、“偏远”、“无配套”、“不方便”的传统形象。经济适用房的“性价比”将超过所有的商品房。

 

可以预期，经济适用房的热销是板上钉钉的事情。

 

因为有了经济适用房，老百姓的选择多了。广州人的购房心理也将有微妙的变化。

 

重视以上三个背景，将有助于我们作出正确的市场判断。

 

说到最后，重启经济适用房对广州的影响有多大？167万，接近2万套，“无中生有”地出来，对市场的影响将非常巨大。广州楼价的上升将受到牵制。

 

搞房地产开发的决策者万万不可掉以轻心。