本周1月17日，中国国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(187号文件)。由于新文件规定土地增值税由预收改为清算方式，大家普遍认为房地产企业利润率预期将受到较大影响。

 

    我个人因为工作关系，长期和房产公司打交道，经手的房产开发企业不下20家，包括大型企业和上市公司。这里我想根据房产企业的实际经营情况仔细的分析一下该《通知》到底对房产企业的利润带来了什么影响。

 

    一、土地增值税的征收方法：

 

    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。
    具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

    计税依据和税额计算。土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。

    增值额＝转让房地产收入一扣除项目金额

    扣除项目金额包括以下几部分：

    (1)取得土地使用权所支付的金额；

    (2)开发土地的成本、费用；

    (3)新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格；

    (4)与转让房地产有关的税金；

    (5)第一项和开发土地成本金额之和的20％为加计扣除。

   

    在实际操作过程中，一般房产企业都是按照销售金额的1-2%预缴土地增值税，部分企业进行了按照规定比例的预提挂帐（不一定实际交纳）。

 

    二、举例说明房产企业土地增值税的清算差异：

 

    以上海市一房产企业开发项目为例，假设取得国有土地100000平方米，开发住宅地产项目。开发地点为上海市四级地区。（见下表）

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开发土地面积（平方米） 100000 　
规定容积率 2                   上海市规定<2.5
开发房产建筑面积 200000 　
土地取得单价(楼面地价) 3000      根据03基准地价调整
总取得成本 600000000 　
开发期 1年 　
平均资金成本 16680000            贷款利率按5.56%
合计取得成本 616680000 　
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房屋建造单价 3000 　
配套设施 900                      假设为建造成本的30%
总建造成本 780000000 　
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房产销售单价 11000 　
总销售收入 2200000000 　
营业税及附加 122100000 　
扣除营业税及附加 2077900000 　
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毛利 681220000 　
毛利率 30.96% 　
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计算土地增值税 　 　
加计成本 276000000                 总取得成本和建造成本的20%
扣除项目 1794780000 　
增值额 405220000 　
增值额与扣除项目的比例 0.225776975    <30%
适用税率 30% 　
土地增值税 121566000 　
占销售收入 5.53% 　
如果按照收入2%预提 44000000 　 
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1、通过上表的计算分析，清算法与预缴法相比，实际影响毛利率约3.5%个百分点，约10%；

 

2、其他上市公司的毛利率约在30%-40%，估计影响程度大致如此；

 

3、实际测算，在一定的范围内适当提高房价完全可以把“损失”补回来，不排除涨价的可能性。

 

    三、正确认识政策含义

 

    首先，我觉得这个通知以及前期的各项条例再到最近的一些会计制度的改革，实际上是一个有目的的，有计划的政策铺垫，表明的是一个政策取向。我体会到的含义是，目前针对泡沫论的争论，实际上政府认为最大的和最紧急的泡沫存在于房产市场，并且正在努力改变他；

 

    其次，这个通知对房产企业特别是目前主要开发普通住宅的多数上市公司而言，影响是肯定存在的，但是并不大，对于那些已经预提税款的公司来说，基本没影响。同时，我们国家的土地出让办法有规定，一般土地储备时间不会太长，因此，具有大量土地储备的企业，只要持续的开发，土地增值的压力将被有效缓解，应该被看好；

 

    综上所述，我觉得目前整个房产市场可能承受比较大的政策压力，房产市场在人民币升值的背景下的趋势显得比较微妙，我们仍然要观察后续政策的出台力度。房产企业将被重新认识，拥有充足土地储备和自主品牌的企业将获得真正的认可，因此反映到上市公司，我觉得整体持续上升的阶段基本结束，整体板块应注意风险，其中的分化将是必然。同时我观察到部分房产上市公司在本次震荡中受到了主流资金的积极介入，这些龙头企业因为其持续的获利能力和成长性仍然具有一定的上升空间。

 

                                           -----  中 秦