刚需切莫成为击鼓传花的终结者

文/杨国明

随着三中全会召开日期的临近，业界对房地产长效调控机制落地的预期越发强烈。近期看，各地收紧或放松调控政策的尝试还会继续出现，但不会超出现有政策的框架范围，以限购、限贷为主的调控手段暂时难以全部退出。

纵观我国楼市，已经出现了事实上的冰火两重天。以北京为代表的一线城市呈现量价齐上涨，而二三四线城市则出现库存积压和卖地难的窘境。尤其是三四线城市，不考虑区域实际情况和经济支撑能力，严重透支财政，盲目扩张跟风搭车，是造成资源浪费，供大于实际需求的根源所在，出现问题自然在情理之中。

然而，北京是执行限购最严厉的城市之一，房价却仍然在上涨，并且上涨幅度名列全国之首。这一方面说明，北京有大量的自住与改善型住房刚性需求的存在。另一方面，由于北京城市的特殊地位，北京楼市有需求导向型因素和现实的地缘意义。加之，近年来新房供应量相对减少，更显现出供需失衡态势。这就是业内外一致认为的所谓刚需支撑。其结果呢？导致北京房价越涨越买，越买涨得越高，该买的买，不该买的提前买，买涨不买落的心态蔓延开来，人为造成恶性循环。

今年以来，北京商品房市场听到最多的一句话就是“不找关系根本买不到好户型”。很多周围的朋友只要一提起买房，首先想到的是托关系找熟人。这种真实的市场现状应该说是前所未有，理由是：人们一致对后市房价看涨。两年前，曾有人预测北京四环内的房价，几年后每平方米能达到10万元，而现实也确实正在步步逼近其预测的价位。

机构统计数据显示：今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，为最近5年来的第二高点。而纵观种种市场表象，笔者却认为，北京楼市所谓源源不断的刚性需求，不如说是源源不断的投机性需求更确切。因果关系很简单，北京的房价始终在步步攀升，前期有意无意的投资者收获颇丰。其实，这种押宝式的投资或投机情形很有风险，俗话说物极必反，一旦北京楼市预期发生反转，房价大幅下跌将成为必然。九十年代东京和我国的香港等地房地产泡沫的破灭，即是有力证明。

中原研究机构张大伟认为，“需求和泡沫并不存在必然联系。购房更多时候是恐慌性需求，并非当下的需求，而是提前透支的需求”。笔者认为，虽然限购政策让一部分纯投机客离了场，但是大量隐形投机者，也就是当下所谓的刚性需求人群逐渐浮出水面。并不排除部分人将现房用作投资手段。需要强调的是，北京的区位优势很大，的确也很吸引人，也不断有人义无反顾地接盘，玩击鼓传花的游戏，然而游戏越往后风险就会越大。

正如很多成熟的市场经济理论和规律无法解释中国的经济现象一样，房地产泡沫论也无法准确解释北京等城市的房价，为什么这么高，而且在严厉的调控政策下也一直在上涨。也正如人们呼唤经济的深层次改革一样，现有的房地产调控思路必须改变，要在尊重经济规律的基础上，重建整个房地产制度，否则就会永远是一脚深一脚浅的摸着石头过河。但愿善良的消费者，切莫成为击鼓传花的终结者。