北京“限涨令”后房企众生相

文/杨国明

随着北京“新国五条”细则的执行，大量项目原本制定的开盘价格已不能通过审核取得预售许可证。笔者所接触到的在售楼盘不得不一推再推开盘日期，重新制定价格策略，预计5月份开盘的23个项目也存在很大的不确定性，清一色的没有公开销售价格。如果不能如期取得销售许可证，继续推迟开盘时间的可能性很大。

实事求是地说，倘若没有“新国五条”细则的出台，北京楼市已经进入了价格全面回涨的阶段，多数房企采取一个楼座一个楼座式的开盘策略，以期及时上调销售价格，一来吸引犹豫不决的购房者出手，二来争取销售利润最大化。但是“限涨令”的执行，打了所有房企一个措手不急，使得很多项目原本制定的开盘价格已不能通过审核取得预售许可证，此时，房企便坚定了宁可推迟开盘或捂盘惜售也不降价让利于民众的信念，这就是当下所有房企不约而同应对“新国五条”的原则。

目前，北京处于销售阶段的老项目，在去年上半年多采取了“以价换量”的销售手段，部分项目甚至曾经出现过“成本价”销售的情况。本想在2013年通过逐步调价以中和前期“低利润率”，甚至计划在弥补利润的同时再大赚一把。没承想在“限涨令”面前前期的美好设计即将化为泡影，开发商心不甘情不愿，此时此刻纠结、忐忑和尴尬是对他们最准确的形容。实事上受“限涨令”影响最大的当属在售老盘后期销售，纯新盘项目的影响或将小于老盘后期项目。

笔者认为，北京此次“限涨令”的实施，并不是政府打压市场和抑制住房消费，而是要无奈地勒紧开发商贪婪掠夺的口袋，以及刹住与之相对应的投资和投机客不歇息的脚步，让房价尽可能控制在相对稳定的区间，使更多普通民众实现期盼已久的住房梦，使国家发展与民众生活条件逐步得到应有的均衡。

然而值得注意的是，在市场暂时冷却的背后，或许正蕴藏着房企新一轮的应对手段，比如：将原来的毛坯交房改为精装修交房，以期抬高销售价格并名正言顺的获得审核通过，或通过在装修材料上动手脚，增加非法利润空间；还有可能降低房屋建筑成本，甚至不排除掺杂使假的可能等。前者的“手段”是显而易见的，而后者的“手脚”却是后患无穷的。前些年北京出现的豆腐渣住宅工程应该引起相关部门足够重视。

如何应对开发商随时有可能出现的“手段”或“手脚”，政府部门要切实采取两手抓两手都要硬的措施，即在控住房价的同时也要控住房屋质量，切忌让广大普通民众品尝“躲一刀挨一枪”的滋味。工程监管部门及时下到在建设工地，严格按照国家施工标准和规范要求监督和管理，对不达标的项目一律及时叫停，甚至不惜推倒重来。

另一个值得关注的现象是，由于受北京房价居高不下的影响，部分房企捷足先登，布局环北京经济圈，并大肆造势北京人到香河、固安等区域购房置业，以期吸引更多购房者眼球。笔者认为，这些所谓的购房者可分为两部分，一、绝大多数是投资客，在这些人眼里在北京投资成本越来越大，投资利润空间也越来越小，加之持有成本越来越高，另辟蹊径是他们的唯一选择。

另一部分则是北漂一族，这些人有了些积蓄想把父母安置在离自己较近的北京周边，便于照顾和团聚，而真正北京的工薪阶层在相对偏远区域购房寥寥无几。上述两部分人，均是看好北京周边有较大升值空间，大兴新机场建成后投入使用，最受益或间接受益的当属大兴、固安和毗邻的廊坊西部区域，上述区域价值或将得到极大提升。至于香河和涿州就另当别论了，即使受利好辐射，恐怕十年内也辐射不到那么远，房企和投资客想“搭车”需要足够的耐心。