楼市量跌价升说明了什么？

文/杨国明

众多房地产研究机构统计显示，四月份，北京房地产市场呈现出量跌而价升的态势。房地产市场量跌价升说明了什么？是房价降价见底了，还是另有原因，一时间成为百姓茶余饭后热议的话题，特别对于手握一年多购房款，仍处于观望的刚需群体是个不小的挑动，生怕一不留神错过市场的低点。

针对当下北京市场量跌价升现象，冷静分析不外乎两点值得注意：一，量跌显示：刚需人群观望气氛依然浓厚，绝大多数理智的刚需并未出手，往年房地产的“粉四月，红五月”并没有如期显现；二，价升：紧邻城区的四五环楼盘集中入市，由于地段价值的原因，以及高端项目集体推盘，拉高了四月北京的房价，另外，北京四五环区域及沿线，每平方米近三万元的房价本身也不是主流刚需群体所能承受的价格。

结论：调控和限购并没有结束，房价降价仍在继续，以北京目前四五环沿线及周边房价30000/平方米为例，再降30%较为合理，除此之外，理智的刚需群体不要盲目出手购房。

统计显示，4月北京新房网签量为7790套，环比上月下降3.6%。其中纯商品住宅成交6223套，环比下降3.6%。新房成交量的下降与开发商4月推出楼盘积极性不高有关。4月北京新增住宅供应量仅为5007套，环比上月下降了26.2%。因此4月新房交易以消化项目原有库存量为主。

同时，成交价格环比出现了结构性微涨。房地产专业研究机构统计数据显示，4月北京纯商品住宅成交均价为20022元/平米，环比3月上涨2.1%。对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，高端项目热销成为价格结构性上涨的根本原因。4月北京成交额排名靠前的6个楼盘中，5个成交均价都在3万以上。同时，按各环线价格来看，4月四五环之间均价为29930元/平米，环比上月上涨17.2%，是北京为数不多上涨的区域。

房地产专业人士分析，房价明显回落，首套房贷利率下调等政策，促使首次置业人群购房意愿整体回升，成交量随之回暖。预计，随着房价继续回落，优惠利率的进一步普及，5、6月份二手房成交量或将节节攀升。

笔者认为，目前首次置业的刚需购房者是市场主力军，他们不会轻易接受较高房价，二手房业主最终还是要调低报价。预计5月二手房最终成交均价有望进一步回落。5月新房成交量会有所升高，但整体房价下降趋势依然不变。

面对目前的市场形势，明智的开发商不能以单纯的卖房、获利，来迎合公司的业绩。目前很多购房者都处在一个观望的状态，但是市场的需求量不小，作为开发企业来讲，尤其作为国企开发企业，作为一个惠民工程，降价和让利销售不失为明智之举。房地产业正步入全方位比拼时代，综合性价比高，建筑质量好，社区设施及生活配套过硬，一定会得到市场的认可，也同样会受到理智刚需群体的青睐。