市场底部还未显现别过早忽悠

文/杨国明

近期，已公布年报的 74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。在万亿库存压顶和资金紧张的双项夹攻下，开发商开始加快消化存货。一份2012年新青年调查问卷显示：首次置业的刚性需求占比53.81%，改善性需求占比35.37%。而且，意向购买60至90平方米户型的占比38.17%，90至140平方米户型的占比51.1%。有人认为，刚需购房者如果意愿在年内购房，那么4月份将是一个比较理想的时机。

笔者则认为，有购房意愿与购得起房是两码事。据了解，不管当下房地产机构或媒体怎么忽悠，绝大多数有购房意愿的刚需置业者已暂时放弃购房打算，理由是，目前房价远没有达到能承受得起的价位。

从刚刚结束的四季房展会上获悉，四天房展会共14万人参观，仅有不足10%的参观者做了有效登记，近八成客户想买中小户型产品，通州、房山等新城项目受购房者普遍青睐。从不足10%的登记意向不难看出，中小户型与郊区项目受青睐，再次印证了低总价与低价位区域楼盘成为刚需者无奈的选择。

花开四月天，当前成交量相对一季度有些许回暖，使得某些房地产机构出来断言，“市场已经逐渐出现底部特征……”。请问底部特征究竟张啥样？仅凭四月初的成交量略高于三月份，还是由于近期开盘项目增多？显然“底部特征说”缺乏足够的依据。恰恰相反，房价大幅度下跌已经迫在眉睫，前期抱有侥幸心里的开发商已逐渐打消幻想，为提高销售量将跟进降价，进而加入到打折降价赛跑之中。

特别强调的是，北京今年或迎来房企存量土地开工及销售高峰，而高昂的土地成本使得项目未入市就面临多重压力。以北京为例，尤其是环四环沿线及周边楼盘。实际上，从4月开始，多个新项目已开盘卖房，其中不乏高地价时期拿下的土地。从目前整体市场来看，调控政策依然执行力度较大，市场均价依然存在继续降价空间。北京部分新开盘项目以及前期未降价项目，可能将迎来一系列补跌过程。

数据显示，2009年至2010年以来，北京土地市场成交的住宅类地块共156宗，规划建筑面积2574万平方米，其中，未入市销售的地块从拿地至今都已经超过两年或是接近两年。

由于2009年至2010年两年间，各房企争相拿地过于普遍，使得当时开发商既存土地能够形成按当时的供应量和价格承受能力。

然而，2011年房地产大势急转直下的行情，着实让刚拿到地块的开发商大跌了眼镜。更为严重的是2012年的房地产市场，已明显超出当前市场的需求体量和价格承受能力，因此，今年下半年新房市场库存积压的情况可能更加严重。

一方面市场库存剧增，出货压力增大，另一方面土地成本原因，高端楼盘仍然走高端路线，为使高房价能在当下不景气的市场中站得住脚，很多开发商采取了精装修销售以显示其与众不同，最高每平米精装修12000元标准。以北京为例，环四环沿线及周边楼盘，如：太阳公元目前均价58000/平方米；远洋万和公馆目前均价60000/平方米；金茂府目前均价56000/平方米；凯德锦绣目前均价39800/平方米；霄云路8号目前均价85000—130000/平方米。

听着咋舌的房价，看着手里拮据的钱包，想拥有自己房产的刚需不往郊区跑又能怎样？究竟市场底部啥时显现？笔者认为，一是在目前房价基础上再降30%—40%，市场积压住宅量迅速下降50%以上，二是中低收入的百姓实际收入提高60%以上，二者效应叠加才可称之为显现市场底部。