调控不放松微调正当时

文/杨国明

日前，上海紧急下发通知，重申严格执行限购政策，持居住证满三年可购二套房被叫停。此举凸显政府调控决心，房企压力难减。

种种迹象表明，地方政府无时无刻不在钻政策的空子，千方百计寻找突破口谋求突围。中央政府也已清醒地意识到，一旦钻空子得逞，将会带来一系列连锁反应，尤其是一线特大型城市的示范效应不可小视。

由此可见，这场房地产调控博弈，已由最初的房企与政府和购房群体之间，逐渐演变成地方政府与中央政府间“藏猫猫”游戏。一个业内外普遍关注的现象：房地产调控一年多，虽说房企缺钱缺的如热锅上的蚂蚁，存量房数量连续攀升屡刷新高；地方政府急的抓耳挠腮，绞尽脑汁钻空却频频受阻。但市场这边，房价却依然坚挺，与绝大多数刚性需求者所能承受的房价依然悬殊很大。

以北京为例，当下出现房价松动的也只是六环周边在售项目，如：通州、大兴、良乡等，除通州降价幅度稍大，其他区域并未见房价明显下降。而从春节过后，房租行情却见涨不见落，与人们之前预期的相去甚远。

面对让人费解的现象，该不该放松房地产调控？一时间成为人们茶余饭后谈论的话题，也成为全社会关注的焦点。

究竟何种原因导致如此现状？其原因有三：其一，有相当一部分房企扔没放下侥幸心理，对降价促销扔抱有试探心里，特别是2009年以后拿地的房企，由于土地成本高，楼面成本很难一降再降，只能采取尽可能多做秀少让利的手段，一改传统的正常时期的放量推盘策略，致使供应量锐减，房价始终维持高位运行。

其二，政策没有触及到存量房以及“囤量”房的厉害关系，也没有任何政策鼓励存量房或闲置房源供应市场的机制，造成二手房市场房源严重不足，出现供小于求的局面。

其三，也是最关键问题所在。北京的特殊地位致使大量创业者和打工者涌入，从而加剧了二手房房源供需比失衡。另一个不容忽视的现象是，原计划有购房需求人群，如今正处于观望期，急需者由购房改租房，其中，以婚娶年龄段的年轻人为主。还有，随着腾退小区地下室范围的逐步扩大，以及数量可观的人防地下工事房源收回等，均是造成当下二手房租赁价格上涨的直接原因。

值得一提的是，现如今北漂一族年轻化趋势明显，学历普遍提升，无论从生活方式还是思想意识，均与十年前的北漂不可同日而语，他们首选租住单元楼房，为了生活便捷宁愿合租楼房也不愿单租低矮的平房。

面对种种现实问题，中央政府当务之急不是放松调控，而是要激活存量。一方面加快廉租房保障房建设速度，使其尽快投入市场。因为，这是当初宏观调控链条中的重要一项，当市场出现异样，以缓解供需失衡态势；另一方面政府财政舍得投资，及时投入资金激活存量房及闲置房，（包括政府收购存量房以期释放）使其投入市场发挥作用。因为，宏观调控的最终目的不是打死房企，而是使市场更健康有序的发展。