城市“肠梗阻”的另一个诱因

文/杨国明

近年来，很多大型商业地产扎堆内城区，致使百姓集中前往消费和购物，造成商业集聚区，本来就已负重的道路拥挤不堪。以北京为例，六月底原崇文门菜市场地块，以7.1亿被广州丰璟房地产开发有限公司拍得，楼面均价超过4.3万元/平方米。至此，又一新“地王”诞生。

城市内城区“地王”“楼王”频频出现，既无形中抬高了周边房价，也给日趋拥堵的交通雪上加霜。政府看在眼里急在心上，百姓更是怨声载道，无可奈何地生活在煎熬之中。大型商业过于集中内城区是交通“肠梗阻”的另一个诱因。

当下，2—3万元/平方米的住宅均集中在六环周边，而恰恰相反的是，六环周边却很难见到稍具规模的购物和消费场所，更别说大中型综合商业体。在这样居住集中，而必要的生活配套缺失的情况下，势必造成城市整体循环的“紊乱”。因为，居住区没有可以满足人们日常衣、食、用的商业，业主们只有不惜艰辛进城，到内城区大型商业集中的地方采购。由此，不仅增加了人们的生活成本，也消耗了更多宝贵时间和精力。更重要的是交通受阻，民怨升级，最终形成恶性循环。

很多商业地产项目，为何只热衷在内城区域抢夺地盘，而不愿到人口密集的新住宅区域落户？原因就是看重内城区周边相对成熟的商业及商务氛围，还有就是相对高的消费水平，更为关键的是可立竿见影，短期带来利润回报。殊不知，早有与之相反的成功个案，北京燕莎商城就是典型范例。三十年前，当时东三环还是稀疏的几栋住宅楼，屈指可数的几家不起眼的写字楼时，燕莎商城就以非凡的胆识，高瞻远瞩的商业意识，开始了令业内外唏嘘不已的商业运作。如今，燕莎商城已经成为京城著名高档综合消费场所。二十多年来，燕莎商城利润赚的可谓盆满砵满。

购物中心需要细分市场，满足各个区域个性化需求。因此，作为社区型集聚地的商业地产有很多文章可做，大可不必一股脑往内城区扎。内城区域地皮金贵显而易见，非中小型商业地产拿得动，且投资风险更大。随着内城区住宅用地的减少，近两三年，京城五六环周边成为大量住宅供应区域。容积率低，道路相对畅通，空气相对新鲜，是五六环周边区域特点，而缺少相关生活配套又是这个区域的一大弊端。商业地产何不顺势而为，以相对少的资金投入，换来长远的利益回报，成为继燕莎商城三十年后的第二燕莎呢？！

作为政府相关部门，不要总是用加大综合型商业区域停车费，或以增加人们购物成本的方式，缓解内城区交通压力。而应该积极倡导，边缘商业休闲购物的新模式，加大新型居住区商业配套政策的优惠力度，使开拓零售商业新模式的投资企业，得到实惠，增强信心。既减少人们不必要的被动出行成本，也使城市道路得到合理利用，不失有效医治交通“肠梗阻”的一剂良药。