房地产的年轮思考

 北京房地产在风风火火经历了所谓“公寓年”、“商铺年”、“别墅年”、“调控年”等几个时期之后， 07年可否成为“小户型年”、“经济适用房年”、“限价房年”、或“低价房年呢”？这是终结住房分配制度后，人们时刻期待的事情。

北京房地产经历了04、05、06三年的洗礼后，地产人梦幻般地尝到了什么叫酸甜苦辣，朴实的民众真切地感受到了什么叫喜怒哀乐，政府也同样意识到经济列车超速的危险。四年前，每年有近300个新盘上市销售，地产人的年薪60万至100万不等；四年后，每年在售楼盘百余个，地产人年薪20万趋之若鹜；四年前，民众买房挑挑拣拣货比三家，对开发商的明折暗扣不屑一顾；四年后，托人排队买房基本不谈折扣；四年前，政府轰轰烈烈地托房市财政收入猛增，四年后，政府政策左调右控房价却节节攀升。

07年“两个一千万”概念再次回到人们的视线中，不过今年北京成了主角。两会期间，北京市委书记刘淇表示，政府要在3年内建1000万平方米经济适用房和1000万平方米的限价房。近日，又传来消息称政府计划在三年内再建一千八百万平米低价房，如果这两个1000万和1800万的目标，07年执行的力度强一些，实施的比例大一些，“小户型年”“经济适用房年”“限价房年”抑或“低价房年”的年号不是没有可能实现，但，关键还是要看速度和结果。

07年政府的一系列举措，旨在抑制房地产投资过快增长，从而达到控制房价过快上涨为目的。而业内人士则普遍认为，缓解房价危机的有效途径，应该是扩大有效供应量，同时，鼓励已购公房上市交易，放开二手房上市政策等，以有效抑制房价上涨。实际上在执行这一系列政策的过程中，政府与市场始终处于矛盾状态，有效供应与真实需求严重失衡。从目前来看，上述举措非但没有见到应有的效果，反而有反其道而行之的趋势，不免令人担心起来。

我们用小学算术计算一下“两个一千万和一个一千八百万”，供需矛盾就一目了然了。首先从供应算起：两个一千万再加上一个一千八百万，是三千八百万平方米，按现行政策90平米每套计算三年内约42万套，平均每年近14.1万套供应市场，可以解决近14.1万户中低收入家庭住房需求。再算购房需求：保守估算北京一千二百万人口，（还不算不断增长的外地创业者和投资者的消费需求）按平均每3人为一个家庭就是四百万个家庭，四百万个家庭中已购房家庭约占40%，是一百六十万，还有约二百四十万家庭待购，这其中，50%属于廉租房户，暂不在购房范畴之内，另一百二十万家庭属于有购房需求家庭，三年间，平均每年约有四十万套需求量。供需比例为14.1比40，（有数据显示，北京外地购房者已占到30%左右，有的楼盘甚至更多）可谓杯水车薪。然而更值得思考的是，所谓限价房的制定是否科学合理，低价房的房价有多少低收入者能接受，在高价地不断涌现的今天，开发商为了抢到土地不惜血本拿地，在保证政府限制的房价的同时，能否保证楼盘品质和房屋建筑质量，凡此种种，值得政府及相关部门深刻思考。

总之，供应与需求的平衡决定政策执行效果。“两个一千万”也好“一个一千八百万”也罢，关系到政府新形势下的执政能力。特别强调的是，在这样一个不正常的高房价时期，就不要再与比我们经济发达五十年，甚至更长的世界其它发达国家对比房价了，那种没有可比性的比较，只能理解为伪科学或自欺欺人。房地产行业不是政治，但政治里却包含着房地产。对房地产年轮的思考，就是深刻的回顾历史，真实的正视现在以及科学的规划未来。