目前，养老地产正成为继住宅、商业地产、旅游地产之后的又一投资热点。大家都想做养老地产，并开发相关养老产业，这其中的巨大商机不言而喻。今天谈一些我个人对养老地产的看法，供网友参考。

    养老地产是一个人生暮年的朝阳产业。我们可以看一下中国目前的人口年龄结构，第六次人口普查数据显示，大陆31个省份和现役军人的人口中，0-14岁人口占16.60%；15-59岁占70.14%；60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比， 60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。以北京市为例，北京市老龄办发布的《北京市2011年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》显示，截至2011年底，全市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上老年人口247.9万人，占总人口的19.4%。这意味着每5个北京人中就有1个老年人。北京市老龄办有关研究也显示，2020年，预计北京市常住老年人口将超过400万，约占总人口的20%。2030年，预计常住老年人口将超过500万，约占总人口的30%。

    中国人口的年龄结构正在发生变化，老龄化正在加速。随着国家的富裕、人民收入的提高、对饮食及养生的注重，人的寿命日益延长。2011年，中国人的平均寿命为75岁，保养得当，八九十岁也没问题。如此，一般人在60岁退休后，就有20年左右的时间，需要打发。农业社会时，中国人靠养儿防老。随着人口结构的改变，加之计划生育政策的实施，现在越来越多的家庭出现了两个年轻人奉养四位老人的情况，对于“上有老下有小”的夫妻来说，经济和精力都有负担，包括过年过节去婆家还是娘家，也需要协调。此外，有如360百科所言：“随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。”

    国务院总理李克强在就职记者会上提到“行大道”是未来的执政方向，而“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”是非常重要的内涵。因此，如何让老百姓，包括目前执政的官员，在退休后过得幸福快乐，是这一届政府要认真考虑的问题。

    我认为在中国，养老基本分为三个类别：1）社会养老，2）居家养老，3）独立养老。社会养老主要靠社会、政府出钱；用纳税人的钱，国家养老福利金，把养老的问题解决；居家养老靠子女，靠老人的退休金，靠子女的薪酬，将老人奉养在身边，照顾老人直到终点；独立养老，是指一些自己有房有钱，不希望靠比较低端的社会福利养老，又不愿影响子女生活，这部分人需要的是一个完善的“商业养老产业”。 养老产业并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的，具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性[1]”。

    养老地产不是一个普通的住宅，它集住宅、医院、酒店三位于一体。与普通住宅相比有三个大的区别：一个是里面使用的东西不一样，设计必须无障碍，以适应轮椅进出，电梯必须够病床进出，而且墙壁上必须附有把手，同时洗浴室也必须有轮椅进出的设置，考虑防滑无菌材料，与把手的位置，避免老人摔倒、无助。另外，老人或者伴侣，有可能随时离去，而中国人比较忌讳有人离去的房子，因此在房子设计的灵活性，同时要顾及救护车，灵车的进出；第二个，老人发生意外突然犯病，得不到及时的照顾也不行；第三人走是非常正常的事情，但是接下来的身后事的处理，在普通住宅里不是特别方便，一般的居民也是忌讳白事的出现。

    老人又分为三种类别：1）自动，2）半动，3）动不了。自动是自己可以走，身体还行；半动需要依靠轮椅，其他人可以推着我出去，或者拄着拐杖；动不了，基本丧失自理能力。随着年龄的增长，老人的身体状况在恶化，心理也需要辅导。建筑类型必须跟住宅不一样，如果建筑让老人感到压抑，他们会要求子女退房，子女本来希望老人在一个舒适的环境里颐享天年，最怕的是老人说不愿继续在这里居住。

    所以养老地产的建筑形式与管理模式，必须有自己的特点。在建筑类型上不能采用太传统的建筑，老人会认为跟坟墓差不多，需要色彩鲜艳温暖。选址及相关配套也很重要，因为现在的夫妻工作忙，时间有限，既照顾老人又要抚育孩子。如果孩子不愿意去，基本上在周末去看老人的时间就很有限，所以不能在太偏僻的地方，一般在近郊结合带，与儿童相关的配套也要完善。与医院的距离要适中，太近会认为不吉利，马上要进医院去了；太远出了事又不太方便。

    养老产业跟一般的商业地产和住宅地产不一样，住宅地产，只要盖了就有人买，而且供不应求。商业地产就不是筑巢引凤，必须先衡量好哪些人会来使用再去设计。我认为，养老地产介于房地产与商业地产两者之间，市场上有强烈的需求，但是产品又需要量身定做。同时中国地域文化广，风俗不一样，饮食习惯不一样，不能用一种模式，满足所有的老人群体。

    独立养老的商业模式，必须具备可操作性。候鸟养老在理论上听起来不错，但实际操作起来很难。越老的人越不想动，动起来容易出意外，很多老人连院子都不愿出去，朋友也是越交越少，老人的心理变化比生理变化更要值得注意。我们现在做的养老产业，集规划、建筑、经营、管理四位一体，避免在最初定位的时候，就走进误区，否则做好后就变成空楼。

    我们引进养老产业的时候要考虑很清楚，养老产业在业界听起来很好，但是中国人喜欢追风，其实目前中国有一些失败的养老产业的例子，生硬的移植普通住宅的开发和经营模式，对建成后的管理运营不善，都会导致投资者陷入财务困境。日本的养老非常精致，西方的养老非常有体制，台湾养老基本以居家养老为主，台湾没有独生政策，又有很多外佣，在成本核算及伦理道德方面，居家养老最适宜。从国际经验来说，养老地产是一整套养老配套设施建设的服务体系，这其中包括大量硬件设施和软件服务的配套。我们必须有很强烈的责任心去做这项事业，但又不能赔钱。要了解中国的体制，在体制里做最好的发挥最大的作为。

    我认为独立养老必须做成快乐养老的事业才会成功。英文中，幸福的单词是“happiness”，happy后加名词，有很多的快乐就幸福，不快乐，哪有幸福。希望中国的养老地产，能让老人们拥有一个 “happiness”的晚年。

饶及人

2013年8月23日于北京

[1]参考360百科对养老产业的定义