有关我9月6日在杭州（武林）CBD高端发展论坛上演讲的报道，请参考以下网址：

http://house.china.com.cn/shanghai/view/75550.htm

报道摘选如下：

专家把脉杭州武林CBD

来源：地产中国网      作者：郑蓓    2009-9-10

杭州，5年来（2004年-2008年），连续蝉联《福布斯》中国大陆最佳商业城市榜单首位，而武林广场则是这座城市的重心所在、最核心的CBD（中央商务区），在2008年北京金融创新国际论坛上，杭州武林商圈同样被评为"2008中国最具投资价值CBD"，被列入全国一线CBD的地位。

目前，武林CBD还在发展、建设中，由于中国CBD发展的历史较短，许多城市CBD发展存在问题，导致失败，诸如，CBD规划中侧重楼宇经济、功能分布不均衡、盲目模仿国外模式等等，因而武林CBD的发展不仅政府谨慎，业内人士也十分关注。

CBD的英文是Central Business District中央商务区，它与BD有一定的区别，BD的英文是Business District，中文译为商圈。许多专家都有个共同的的观点："每个城市都说有一个CBD，事实上，在国内很多城市有的只是BD而不是CBD。两者的区别就在于它所涵盖的范围。"虽然，只是"涵盖范围"的区别，但做起来并不容易。澳大利亚规划委员会成员、悉尼市城市规划顾问James Weirick先生在去年就曾对杭州CBD开出"药方"："市中心，绝不仅仅是突然拔起一堆写字楼，建一堆商场的地方，它是在城市发展过程中逐渐开成的市民活动、交流、集聚的场所，它是具有心理认同和群体记忆的场所。"

规划：搭配均衡"

一般做一个CBD一定要知道需求是什么，知道供给有哪些，最新的趋势是，城市CBD必需有充分的产业支撑、群体辅助、可以盈利，所以目前在中心区的CBD又叫做城市综合体。"美国龙安集团行政总裁、中国国家外专局美籍规划建设专家饶及人先生对地产中国网说，"举个例子，如果想要造一个酒店，也许可以配一个会展中心，因为基本上，你的酒店会因为有了会展，生意变得更好；而会展中心，也会因为连接酒店，而有更多的订单。同样的，如果购物中心有住宅配套，能吸引来更多的客人，而住宅因为有了这个购物中心而显得档次，这是一个非常好的结合。一般来讲，如果要建一个比较大的办公楼，最好加上一个酒店、住宅的设施。"这位祖籍浙江青田的全球著名规划设计大师，说起他的专业来滔滔不绝，因为常居美国的关系，他常常不自觉得把美国的情况做为例子举出，与杭州做对比。说到这儿，饶及人先生又诚恳的补充道，"这个模式很适用于杭州武林CBD，可以做个参考。"杭州大厦就位于武林CBD，据资料显示，杭州大厦连续7年单店营收、创利、税收等均为全国同行中第一，其LV专柜，更是全国平效最高的专柜，GUCCI、卡地亚及各类高档手表等几十个国际品处于的销售业绩也是全国领先。

目前，在杭州大厦边上又建起了坤和中心，集购物中心、写字楼为一体，下面租给杭州大厦扩大面积之用，上面为5A甲级写字楼。这也正好符合了饶及人先生的建议，写字楼的繁忙导致每天有许多人经过，人气的到来也就带动了购物的需求。

当一个项目每天有数千人经过时，交通又成了一个非常关键的因素，所以一个城市的CBD不能没有很完善的交通枢纽。

交通：轨道交通扩大覆盖圈

对城市CBD而言，最重要的是它的轨道交通，轨道交通能促进城市再发展、土地再利用、商业恢复活力，因而轨道交通又称"黄金链"。

当前，在"都市大区化"的国家战略下，推动大区同城化最有效且唯一的方式就是轨道交通，它包括了城市内的地铁、城郊的轻轨和大区之间的高铁。地铁使城市核心区的土地价值重新再分配；轻轨带动城市向外蔓延，开成城市新区；而高铁则将城市更紧密地连接在一起，形成现代大都市集群和新的区域经济范围，高铁最具竞争力的是"2小时商务圈"，覆盖距离可达500-600公里，而杭州离上海仅180公里。

饶及人先生在说起CBD中交通的作用时，给地产中国网提供了曼哈顿的数据，纽约市有五个行政区，但是最主要是曼哈顿岛，地铁系统四通五达，24小时运行，所以为什么在曼哈顿45%的人不需要开车，纽约市是美国人口最多的城市，也是世界上人口第三多的城市，纽约也是联合国的所在地，有760万人口，125个地铁，第五大道(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)是全世界最贵的商业房地产，每平米相当于336/平米/天，这是第五大道最贵的商业中心，这里的租金一天336块，是王府井的5.6倍。

戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆先生也举了香港的例子，来说明交通的重要性。"看看香港的中环，中环是香港最早开发的CBD，是一个重要的区域，经济中心，购物全部在里头的。边上有一个维多利亚港，香港九龙有一个很好的交通网络。码头、地铁、公交构成了很完备的交通脉络。"他又说道："武林CBD所处的地理位置很好，这个很重要。毕竟对于房地产来说，区域的选择是最重要的。武林CBD位于城市中心区，刚好是处在东西中心地带，以后规划中的交通完善了，就能形成一个很好的交通网。"轨道交通也是成就CBD，从BD提升为CBD改变覆盖范围的重要因素之一。

杭州武林CBD规划中是1号线和3号线的交汇枢纽，去丁桥、萧山、汀湖等较远的地方，都可以此同台换乘。

环境：与自然相协调

"我非常反对说楼宇经济，楼宇经济是一个非常错误的概念，CBD里面也不是光盖房子，在香港中环的CBD里面，有让很多新人照相的公园，包括香港的铜锣湾公园。"饶及人先生毫不客气的批评一些人对CBD的错误认识。他认为，CBD不仅只是商业利益，而同样不能忽略其人文自然环境，失去城市的精神。尤其是杭州，这么一个文化底蕴深厚，自然环境保持得极好的"休闲之都"。

以香港中环为例，在寸土寸金之地辟出一块香港公园，公园依山而建，将自然景观与人文景观极好的融合，而山而下开凿的人工瀑布、蜿蜒曲折的九曲桥、水声萦耳的回声喷泉、还有雨幕亭、山丘温室花园等等。

中环CBD把公共环境与楼宇也做到了很好的结合，在楼宇的布置中充分地考虑到环境因素，尽量把环境优势体现出来。从金钟廊转到太古广场，再从太古广场的自动电梯上山，电梯出口就是港岛香格里拉，从这个入口就能进入香港公园。

通过构建大型的自然公园，可以很好的改善拥挤而杂乱的城市环境，在城市CBD中把都市花园与商业零售相结合的综合性物业，体现城市风采。一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中，城市公园让人重新获得对城市的自豪感，成为一处新的聚会场所。

武林CBD位于有几千年历史的京杭大运河河畔，杭州城与京杭大运河交汇之处，既承接历史与现代，又交融商业与文化，中央商务区与大运河的紧密相连，得天独厚的优势让世俗的商业与自然人文的环境完美结合。因此，陆逢兆先生说："武林中心CBD有很好的地块资源，地块优势，有山脉、地脉、文脉的优势。以西湖和运河为代表，有着中国千年商贸往来的京杭大运河，在武林CBD中得到传承发展。"

天际线：打造不一样

天际线（又称城市轮廓、全景或天空线），指由城市中的高楼大厦构成的整体结构，或由许多摩天大厦构成的局部景观。

对于天际线，饶及人先生从专业的角度提出自己的看法，而且毫不留情的批评了至今武林CBD没有天际线的缺憾。"CBD的模式在城市发展中独特的天际线是非常重要的。世界上各个城市都在打造CBD，芝加哥、纽约、香港乃至上海，都是城市的综合体，都一样是房子，但从天际线里面，所重新创造出来的天际线是不一样的。所以说世界上没有两条一模一样的天际线。原来曼哈顿世界贸易中心是曼哈顿最有名的一个标志性的广场，自从9.11以后，现在再从图片上看纽约的天际线，没有了双子星大厦的纽约则显得非常失落。9.11以后许多人认为，纽约世贸中心要采取矮胖型的建筑，后来都觉得不合适。因为没有天际线，只有轮廓线的城市CBD是落寞的。" 饶及人先生又接着说道，"而我们杭州的武林CBD同样存在着遗憾。坤和中心的房子建得很漂亮，V字型的天翼，蝶形侧翼，选材、设施都是顶级的，包括他们的物业管理，但是很遗憾，坤和中心的高度只有127米高，无法勾勒出武林CBD的天际线，如果把它再拔高很多，天际线就出来了。"