关键词：非自住高档住宅、多套住宅、限制外地人购房、晒房产。

“国十条”中的第四条这样写道：

“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

按照中央指示精神，笔者猜想，未来大概会有关系到消费者的如下税费陆续出台：

一、住房特别消费税

据4月19日《每日经济新闻》记者从财政部获悉，重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。正如此前媒体所报道的，此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。

按照上述说法，征收对象分为：

大户型。按照一线城市标准，南方城市180平方米、北方城市200平方米以上可以算做大户型。南北主要的差异是建筑使用率和居住习惯不同，表现在保温墙体、日照、容积率、给排水管线和通风管道的处理方式不同，同时南方无供暖管线等等，使得南方比北方的使用率要高5-10个百分点。

非自住高档住宅。高档住宅一般可以按价格分、按面积分、按建筑样式分。

高档住宅，是指建筑造价和销售价格明显超出普通住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。高档住宅是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为高标准建筑配套，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等设施。

上海市曾于2005年公布过普通住宅与高档住宅的划分标准：即住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内建筑面积每平方米1.75万元以下，内环线和外环线之间建筑面积每平方米1万元以下，外环线以外建筑面积每平方米7000元以下。同时满足以上三个条件的就是普通住宅，反之则是高档住宅。2008年11月1日起，本市普通住宅标准调整为：内环线以内每套总价在245万元以内，内环线和外环线之间每套总价在140万元以内，外环线以外每套总价在98万元以内。

北京市在2003年也曾经用价格划分出高档住宅，大概是从9200多元以上计。

最近几年房价飞涨，原有的价格显然不能适应。

如果按照高于普通住宅一倍的标准，北京三、四、五环的均价大致为4、3、2万元，那么，高档住宅似乎应该界定在8、6、4万元，就算打些折扣，也应该是7、5、3万元，可这样一算，能够够格的凤毛麟角。

如果按面积分，与前面的“大户型”标准重合。

如果按建筑样式分，别墅类肯定划在其中，那么一些以普通住宅立项的别墅和花园洋房混居的项目呢？如何界定还是颇费心思的。

最难界定的是“非自住”。房子收了，物业费交了，甚至都装修了，可能就是没住，或者偶尔小住。还有可能出租了，但听说要收税又收回来自住了。这些怎么算？

多套住宅。按照目前“国十条”第三条的标准：

“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”

估计住房特别消费税从第二套开始征收，可能套数越多征收税率越高。但这里有个问题，“第二套”如何界定？按照目前信贷实行情况看，只有在银行取得贷款的住宅才能在银行系统显示，而那些全款购买的商品房、没上市的央产权房、集资房、军产权房都不在列。而且，就算是早已卖出了第一套房，只要在银行有过贷款记录，再买房就是“第二套”。

外地人购买将受到限制。按照国务院通知“对异地人贷款买房的，必须提供在当地一年以上的纳税证明或社保缴纳证明”的精神，对符合就业条件的外地人的第一套房可能会免收、也可能会加收住房特别消费税，而第二套则可能高征税或者完全停止买卖。对于不能提供一年以上的纳税证明或社保缴纳证明的外地人，估计可能完全停止买卖房产。

住房特别消费税的征收，课税对象是商品的销售收入，实行价内征收的办法，因此消费税只能是在购买环节征税，如前些年的大排量乘用车的消费税。对于已经买卖过的房产，从理论上说，就不应该再征收了。

二、物业税

物业税是保有税，不像契税、营业税和所得税是一次征收，而是逐年征收，因此税赋较重。按照有关政府负责人的说法，“对个人住房保有环节征税，现在可行的办法就是由国务院修订《房产税暂行条例》，扩大征收范围，同时授权地方政府视情况征收。房产税由于是地方税，可以由中央设定一个浮动税率区间，由地方政府根据本地的情况决定是否开征和具体税率。”

按照国际惯例，税率一般在0.5-1.5%之间，征收对象为持有房产的业主。目前房产的性质较为繁杂，有房改房、集资房、回迁房、军产房，还有商品房和保障房，怎么界定是一个破费脑筋的事。虽然已经停止福利分房多年，但还有一些单位购买商品房和保障房低价分给领导和员工，这部分房产如何界定？

如果单征商品房和保障房，势必对持有这些物业的业主产生不公。

另外，征收物业税也会间接打击腐败，因为有些来路不明的房产会因为纳入征税系统而变得透明，可能会有某些好事的职员将某某官员的N套房产晒在网上供大家浏览。因此，物业税的实行任重而道远。

三、二手房营业税

二手房购房满5年再交易时免交营业税（非普通住宅按差价征收），未满5年的要交纳5.5％的营业税，其中房改房首次出售免征营业税，与5年期限无关。前些年受金融危机影响，曾设置了2-5年的优惠期限，去年底已经取消。估计此类营业税在一端时间将继续征收，不仅不会优惠，还可能继续加码。