三问廉租房
　　《城市开发》杂志记者  李连元

　　廉租房作为老百姓住房问题的最基本保障，一直都为社会各界所关注，在2007年的全国两会上，廉租房更是史无前例地被写入了政府工作报告中。但是，我国目前廉租房建设的进展情况并不让人乐观。
　　对于廉租房目前的情况以及所存在的问题，本刊采访了著名楼市专家李小宁，请他对一些相关问题予以解答。
　　一问：如何建？ 
　　《城市开发》：我国的廉租房建设目前还处于初级阶段，今后，应采取什么样的模式对廉租房进行开发、建设？
　　李小宁：
　　目前，我国廉租房的保障实行以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅的原则，而实物配租中廉租房的来源主要是政府出资收购的住房，社会捐赠的住房，腾空的公房，以及政府出资建设的廉租房等，有点类似香港的“廉租屋”。在供应量方面，廉租房远远低于城市的一般住宅，目前还只是处初期阶段。如北京已建成的第一个廉租房小区是广渠门北里，总建筑面积3.2万平方米，共有400套住房，建筑面积30-60平方米，租金标准约为每平方米每月2.4元，每户平均月租金100元左右。
　　廉租房与经济适用房不同，经济适用房是卖给低收入家庭的，而廉租房只是用非常低的租金租给最低收入家庭。我国廉租房最大的问题是房源不足，收购非常有限，新建有没有大规模展开，因此，实施起来还会有一个比较长的过程。
　　近些年，一些大城市过于注重商品房的开发而忽略了保障性住房的建设，在大量的商品房进入市场以后，低收入者住房质量低下的问题就比较突出了，过去可能还感觉差不多，现在就明显落伍了。
　　北京市近日提出要在3年内建设“两个1000万”工程，即1000万平方米的经济适用房，1000万平方米的中低价房，其中在2007年将收购、新建30万平方米的廉租房。这是一个利好的消息，可以一定程度上缓解廉租房供应不足的矛盾。
　　廉租房的开发，应该是政府行为，而不能把它作为一个市场行为，否则开发可能会受到一些限制。因为廉租房主要是出租而不是出售，无法回收投资，因此，对于房地产开发商而言，他们肯定是不愿意建设廉租房的，这样，政府就应该有一部分相应的优惠政策去促使开发商建设廉租房。
　　廉租房建设的资金主要来自于住房公积金的增值收益，但我感觉还不够，应该逐步加大土地出让净收益在其中的比例。
　　二问：建在哪？
　　《城市开发》：廉租房作为保障性住房是不会得到收益的，那么是否就意味着它注定要远离能够带来巨大开发价值的地段？廉租房应该在什么地方选址比较合适？
　　李小宁：
　　廉租房的选址，主要应该选择一些交通比较便利的地方，因为接受廉租房保障的人都是要依靠公共交通的，像对于残疾人或者生活不一的，会通过收购一部分城市中心的二手房来解决。但是，由于建设用地有限、土地价格也很高，所以政府也会选择一些土地价格相对便宜的地方建设廉租房。
　　廉租房建设肯定是要考虑成本的，因为它是一种不获利的房地产开发模式，所以要尽可能的节约成本，这样也可以使其建得更多一些。至于建到什么地方并不是最重要的，而首先应该考虑如何保证最低收入人群能够租到这些房子，不是考虑房子的优劣，而是考虑这些房子的多少。严格意义上讲，一些交通便利的郊区也应该适当列入考虑范围，这样就可以通过降低廉租房的建设成本来增加其建设数量。今年新建的廉租房不是集中在一起，将分散到200万平方米的经济适用房和300万平方米的中低价房中。
　　三问：建给谁？
　　《城市开发》：廉租房主要解决的是低收入者的住房问题，而低收入的范围比较广泛，那么，应该如何对廉租房进行合理的分配？
　　李小宁：
　　因为目前廉租房的数量有限，其出租的对象是最低收入家庭，而不是一般低收入家庭，廉租房的面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。
每个地区根据其不同情况都会有一个最低收入标准，但最低收入者也是分为两种情况：一种是已经有了房子的最低收入者，另一种是没有房子的最低收入者，而廉租房首先保障的应该是无房的最低收入者。
　　除了最低收入者，廉租房应该保障更多的无收入者，例如身体残疾、疾病以及无生活自理能力的人等，这就要求我们社会有一个合理的评判体系，因为低收入、无收入的人有很多，一定要严格对其进行评判、监控，比如说对私有财产拥有量的评判，对真实收入状况的评判，以及对真正的劳动就业能力的评判，因为无收入的人也分为两种情况：一种是好吃懒做的，另一种是确实无劳动就业能力的。
　　关于申请廉租房的手续已经不必再提，但申请了以后应如何核定？这个核定的标准是值得考虑的。首先，评判的标准也要根据不同区域的情况而定，因为不同区域的收入水平不同，其划定最低收入的标准也不同，而且不同时期，这个标准也不会相同；其次，要根据申请廉租房的总人口的数量进行筛选，要根据不同地区以及房屋的数量而定；另外，要建立监管体系，对于入住后收入水平超过最低标准的，要及时退租，以保证后来者的入住。
　　目前，廉租房的需求远远大于供给，希望从市、区县一直到街道，要层层落实、层层把关，对于申请者的审核务必要落实到街道一级，因为对于低收入家庭的掌握，街道了解得会更深入一些，不能出现像经济适用房那样其购买者可能是一些高收入者的情况。再者就是分配以后要保证廉租房真正是用于自住，避免出现再转租从而收取高额租金的情况发生，这样也就失去了廉租的真正意义，所以说在管理上一定要抓紧，这样才有实际意义，不要让廉租房成为一些人转向市场获取利益的一种新形式。

　　刊载于《城市开发》杂志2007年4月